Gutachten über Schäden an der Mietsache

Aktuelle Version vom 3. November 2024, 20:28 Uhr

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• Geschäftszeichen: 26 H 3/22
• In der Sache: W. ./. Lenz, O.
• Auftraggeber: Amtsgericht Potsdam, Hegelallee 8, 14467 Potsdam

• Klägerin: W.
• Prozessbevollmächtigter: RA M.

• Beklagt: Herr Oliver Lenz, Karl von Ossietzky Straße (sic!) Nr. 6, 14471 Potsdam

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwältin Frau Katja Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam

Aufgabenstellung: diverse Schäden in Mietwohnung, in Karl von Ossietzky Straße (sic!) Nr. 6, 14471 Potsdam
siehe Beweisbeschluss auf Seite 2 des Gutachtens

Eingang der Gerichtsakte beim Sachverständigen am 23.12.2022

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[Bearbeiten] 1.0 Auftragserteilung, Grund und Zweck des Gutachtens

[…]

[Bearbeiten] Grund und Zweck des Gutachtens

Das Amtsgericht Potsdam hat am 24.11.2022 folgenden Beschluss gefasst.

Es soll Beweis über folgende Behauptung des Antragstellers Beweis erhoben werden:

A. Mängelsymptome

1. Im Bad sind zwei Fliesen unterhalb der Badewanne entfernt worden. An der Wand zum Flur wurden im Badezimmer vier Fliesen ausgetauscht und schräg wieder eingesetzt sowie derart verfugt, dass die Fugenmasse uneben ist, reist und bröckelt.
2. Auf der Dachterrasse der Wohnung wird der Regenablauf des Hausdaches durch ein flexibles

Rohr in einer Regentonne abgefangen. Die Regentonne läuft bei hohem Wasserstand regelmäßig

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über.

Das originale Fallrohr endet direkt über dem Gitter über der Wasserablußrinne. Durch die Umleitung über die Regenaufwangwanne fällt das Wasser, wenn die Wanne überläuft aus 30 cm Höhe (Wannenhöhe) auf die Wasserabflußrinne bzw. die Fliesen auf dem Balkonboden.

Die hinter der Regentonne gelegenen Hauswände weisen eine erhöhte Feuchtigkeit und grünen pflanzlichen Bewuchs auf.

3. Die Holzfenster zur Straße sind Doppelkastenfenster. In den Doppelkästen der Fenster sammelt sich Kondenswasser. An diesen Holzfenstern platzt die Farbe ab, das Holz ist gerissen und morsch. An den Fenstern in der Küche sowie an der Tür zum Balkon bildet sich Schimmel.
4. In der Wohnküche befindet sich auf den (sic!) Fußboden eine Holzkiste mit Kompost. Unter dem Komposthaufen sammelt sich die Feuchtigkeit. Der darunter befindliche Holzfußboden weist schwarze Verfärbungen auf, ist morsch und folgt. Wie meinen? Insgesamt befindet sich der Fußboden in der Wohnküche in einem besonders schlechten Zustand. Der Fußboden weist erhebliche Schrammen auf und die Fußbodenbeschichtung ist vollständig abgenutzt.
5. Türen und Türrahmen in der Wohnung sind bemalt. Der Türrahmen der Badezimmertür hat tiefe Furchen.

B. Was für einen Schadensumfang haben die vorgenannten Mängel Symptome? C. Welche Ursachen haben die Mängel Symptome? D. Wie sind die Symptome zu beseitigen? E. welche Kosten entstehen für die Beseitigung der Mängel?

Durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

2.0 Zum Sachverhalt

Zum Sachverhalt (entnommen aus der Gerichtsakte)

Auf Seite 3 der Gerichtsakte (Schreiben von Rechtsanwalt M. vom 01.09.2022) werden diverse Mängel angezeigt. Die Anzeige dieser Mängel stimmt im Wesentlichen mit dem Beweisbeschluss des Amtsgerichtes vom 24.11.2022 überein.
Auf Seite 30 der Gerichtsakte (Schreiben von Frau Rechtsanwältin Damrow vom 7.10.2022) wird angezeigt, dass die Mängel bekannt seien und zur Klärung ein selbstständiges Beweisverfahren angeregt wird. Diese Aussage ist falsch. Im Schreiben wurde das Zurückweisen des Antrags auf ein selbständiges Beweisverfahrens beantragt (denn die Mängel werden ja nicht bestritten).

Am 24.11.2022 hat das Amtsgericht Potsdam einen Beschluss zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens gefasst, siehe Seite 2 dieses Gutachtens.

3.0 Verwendete Unterlagen

[…]

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4.0 Ortsbesichtigung und Hinweise

Ortsbesichtigung

Zur Erstellung des Gutachtens wurde am 19.1.2023 eine Ortsbesichtigung durchgeführt.

Teilnehmer am Ortstermin:

• Oliver Lenz (Beklagter)
• Frau Rechtsanwältin K. (Prozessbevollmächtigte der Antragsgegner
• AH (Assistent)
• W. (Zeuge der Kläger)
• W. (Kläger)
• Herr Dipl. Architekt Ing. T. (bestellter Sachverständiger von Gericht)

Während der Ortsbesichtigung wurden die Feststellungen des Sachverständigen schriftlich protokolliert. Es wurden Fotos u. Skizzen angefertigt und Messungen durchgeführt.

5.0 Feststellungen
5.1 Allgemeine Feststellungen zum Gebäude und zur Wohnung

Das Wohngebäude wurde in Jahrhundertwende [sic!] in Ziegelbauweise mit Unterkellerung und Satteldach

Also ein Satteldach (zwei geneigte Dachflächen, die einen Giebel ergeben) hat das Haus nicht. Die Dachfläche ist flach. Schräge Dachflächen sind nicht vorhanden. Eine kleine Schräge zum Dach befindet sich nur am Hinterhaus.)

errichtet. Die damaligen Decken wurden üblicherweise als Holzbalkendecken mit einem Belag aus Dielen und die Unterseite mit einem sogenannten Berliner Kalkputz mit Schilfrohr als Träger hergestellt. Die damaligen Fenster wurden als Kastendoppelfenster und die Türen als Massivholztüren hergestellt. Die Wohnung wurde wahrscheinlich innerhalb einer Modernisierung zu einer Dachgeschosswohnung mit Terrasse umgebaut.

Richtig. 1999/2000 erfolgte diese Modernisierung. Dabei entstand die Terrasse an der Stelle, wo früher ein Treppenhaus im Hinterhaus war.

5.2 Feststellungen zum Schadensumfang (A+B) der Mängel in der Wohnung

Feststellungen im Badezimmer

1. Im Bad wurden zwei Fliesen am unteren Abschluss der Badewanne entfernt bzw. nicht eingesetzt.

Richtig, ich habe sie entfernt, damit ich mit dem Personenlifter die Badewanne unterfahren und damit nutzen kann. Die zwei entfernten Fliesen habe ich aufgehoben und sie können bei Bedarf wieder eingesetzt werden.

Die Badewanne wurde auf einen gefliesten Fußboden aufgestellt.
Siehe Anlage 1, Bild 1 bis 4
Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

2. An der Wand vom Badezimmer zum Flur, wurde auf der Seite des Badezimmers eine Revisionsöffnung eingebaut

Richtig, aber diese Revisionsöffnung war zu klein, um damals das defekte automatische Entlüftungsventil der Heizungsanlage auszutauschen. Daher mußten durch die Fachfirma beim Tausch des Ventils mehrere Fliesen entfernt werden.

Der Einbau der Fliesen in die Revisionsöffnung ist ungenau erfolgt. Die Fugen sind unregelmäßig hergestellt. Die Fliesen in der Revisionsklappe wurden nicht exakt zugeschnitten und nicht sauber verfugt.

Damit habe ich nichts zu tun. Die Fliesen in der Revisionsklappe sind seit der damaligen Modernisierung exakt so. Ich habe nichts damit zu tun.

Siehe Anlage 1, Bild 5 bis 7

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Feststellungen auf der Dachterrasse:

1. Das Regenablaufrohr endet direkt oberhalb der Entwässerungsrinne.
   Siehe Anlage 1, Bild 46 und 47
2. An den Wänden, direkt hinter der Zinkwanne sowie an der Wand der Brüstung, ist ein Algenbewuchs festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 46, 47 und 48
3. An der Außenwand der Dachgeschosswohnung ist kein auffälliger Algenbewuchs festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 49

Feststellungen zu den Doppelkastenfenstern:
Hinweis: die Fenster werden von innen von rechts nach links betrachtet!

Wohnzimmer, erstes Fenster von rechts:
Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

1. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
   siehe Anlage 1, Bild 50
2. An den Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt. An den inneren Fensterflügeln unten sind vereinzelte Lackabplatzungen festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 51
3. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 52
4. Nach Durchführung des Papierzugtests ist festzustellen, dass die inneren Flügel nicht dicht am Rahmen anliegen.

Wohnzimmer, zweites Fenster von rechts:

5. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
   siehe Anlage 1, Bild 53
   
6. An den Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt.
   Siehe Anlage 1, Bild 56
   
7. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen und Beschädigungen durch Feuchtigkeit festzustellen. Das Holz ist durch Feuchtigkeit stark beschädigt.
   Siehe Anlage 1, Bild 54 und 55

Schlafzimmer, drittes Fenster von rechts:

8. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
   siehe Anlage 1, Bild 57 und 58
   
9. An den Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt.
   Siehe Anlage 1, Bild 61-62
   

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10. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen und Beschädigungen durch Feuchtigkeit am Holz festzustellen.
    Siehe Anlage 1, Bild 59 und 60

Feststellungen zum kleinen Fenster in der Küche sowie zur Balkontür

1. In und auf der Silikonverfolgung ist im unteren Bereich ein massives Schimmelpilzwachstum festzustellen. Diese Feststellung trifft für das kleine Fenster in der Küche und im gleichen Sinne für die Balkontür zu.
   Siehe Anlage 1, Bild 38 bis 40, Siehe Anlage 1, Bild 34 bis 36, Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

Feststellungen zur Wurmkiste

1. In der Wohnküche wurde eine Wurmkiste direkt auf den Dielenfußboden aufgestellt.

Sie steht NICHT direkt auf dem Fußboden, sondern auf 15 cm hohen Holzklötzern. Richtig ist, daß sie bis vor ca. 20 Jahren direkt auf dem Fußboden stand. Vor dieser Zeit sind die Beschädigungen an der Dielung entstanden, denn ich habe nicht bemerkt, daß der Boden der Kiste durchgefault war. Der Boden der Kiste wurde wiederhergestellt und verstärkt erneuert.

2. Unterhalb der Wurmkiste ist der Holzfußboden durch Feuchtigkeit dunkel verfärbt und die Oberfläche rau und porös. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr festzustellen.

   Siehe oben

   An den Dielenfußboden, direkt unter der Wurmkiste, wurden Feuchtigkeitswerte bis zu 29 % masse (Kiefer) festgestellt.

   Während der Begutachtung meinte der Gutachter, daß 19% normal wären.

   Während der Untersuchung wurde festgestellt, dass kleine Käfer aus der Wurmkiste heraus gekrabbelt sind.

   Es war genau ein einziger kleiner Käfer, der während der Untersuchung auf dem Fußboden krabbelte.

   Siehe Anlage 1, Bild 44 und 45; Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

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Feststellungen zum Fußboden in der Küche

1. Eine geschlossene Lackschicht/Beschichtung am Fußboden ist teilweise nicht mehr vorhanden.

   Kein Wunder, nach 23 Jahren…

   Dabei ist festzustellen, dass sich die Beschichtung in der Fläche unterschiedlich abgelöst hat. Unterhalb des Tisches ist die Beschichtung noch vorhanden. Unter der Nasszeile ist keine Beschichtung festzustellen.

   Im Bereich mit Dielung gibt es keine Naßzeile. Eine Naßzeile gibt es nur in der eigentlichen Küche, aber dort ist der Fußboden gefliest.

   Hier wird darauf hingewiesen, Feuchtigkeitsschäden an den Dielen sind nicht festzustellen. In Laufrichtung von der Küchentür zur Balkontür, Siehe Anlage 1, Bild 42, ist nur der linke Bereich abgenutzt.

   Rechts steht ein Tisch. Es konnte und kann nur links gelaufen werden.

   Siehe Anlage 1, Bild 42 und 43
   Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung
   Siehe Anlage 3, Auszug zum Grundriss

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Feststellungen zu den Türen in der Wohnung
Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

1. Tür Nr. 1, Durchgangstür
   An der Zarge der Durchgangstür sind einzelne rote Bemalung mit Faserstiften festzustellen. Das Türblatt wurde ausgehangen und beiseite gestellt.
   Siehe Anlage 1, Bild 11 und 12

   Jetzt wird es ganz komisch. Keine einzige Tür der Wohnung wurde ausgehängt! Allerdings wurde diese Tür falsch herum aufschlagend eingebaut, nachdem bei den Bauarbeiten festgestellt wurde, daß es anders nicht geht, denn vor der Tür befinden sich ja Stufen. Und wenn diese Tür bei der Begutachtung sperrangelweit offenstand, hat der Gutachter diese Tür vielleicht nicht wahrgenommen. Im übrigen wurde diese Tür 1 (die Tür zum Balkonzimmer) niemals bemalt, weder das Türblatt, noch der Türrahmen!

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2. Tür Nr. 2, Küchentür
   An der Zarge der Küchentür sind mehrere rote Bemalung mit Faserstiften festzustellen. An der Küchentür selbst sind keine Bemalungen mit Faserstiften festzustellen. Unterhalb der Türklinke sind Abnutzungsspuren festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 13, 14 und 15
3. Tür Nr. 3, Tür zum Wohn- und Arbeitszimmer
   An der Zarge sind mehrere rote Bemalung mit Faserstiften sowie im unteren Rahmenbereich Riefen und Furchen festzustellen. Rollstuhl…
   Siehe Anlage 1, Bild 16 bis 18
   Am Türblatt, vom Flur aus betrachtet, sind im unteren Bereich Riefen und Furchen im Holz festzustellen Rollstuhl…. In der Fläche des Türblattes sind Klebereste von entfernten Aufklebern festzustellen. Das war vor Jahren ein kleiner Spiel-Basketballkorb für Kind Simon.
   Siehe Anlage 1, 17 bis 20
4. Tür Nr. 4, Badtür
   An der Badtür und der Zarge sind Furchen und Kratzer festzustellen. Nach 20 Jahren Durchqueren mit zuerst Rollator, dann Rollstuhl nicht überraschend.
   Siehe Anlage 1, Bild 8 bis 10
5. Tür Nr. 5, Wohnungseingangstüren
   An der Wohnungseingangstür sind im unteren Bereich großflächig Bemalung mit schwarzen, grünen und roten Faserstiften festzustellen. Da hat sich das Kleinkind Simon in einem unbeobachteten Moment ausgelebt. Ich habe diese „Verschönerungen“ nicht entfernt, denn ich empfand sie als gutes Andenken. Bei Bedarf können sie später noch entfernt werden.
   Siehe Anlage 1, Bild 21 und 22
6. Tür Nr. 6, Tür zwischen Arbeitszimmer und Assistenzzimmer
   An dem Türblatt und an der Zarge wurden keine Bemalung oder Furchen festgestellt. Kein Wunder, da mein Bett halb davor steht, kann ich diese Tür praktisch nicht benutzen. Die Tür wird nur von der Nachtassistenz benutzt.
   Siehe Anlage 1, Bild 23 bis 26
7. Tür Nr. 7, Tür zwischen Flur und Assistenzzimmer
   An dem Türblatt und an der Zarge wurden keine Bemalung festgestellt. Im unteren Bereich der Zarge und des Türblattes sind Riefen/Furchen festzustellen. Rollstuhl…
   Siehe Anlage 1, Bild 27 bis 32

5.3 Feststellungen der Ursachen (C) der Mängel

Zum Badezimmer:

Die nicht vorhandenen Fliesen am unteren Abschluss wurden nach der Öffnung nicht wieder eingesetzt bzw. wurden nie eingesetzt. Eine technische Begründung kann nicht übergeben werden, weil die Gründe hierfür nicht im technischen Bereich liegen. Siehe oben (wegen des Personenlifters)
Siehe Anlage 1, Bild 2

Der Einbau der Revisionsklappe wie auch der Einbau der Fliesen ist unsauber erfolgt und entspricht nicht den Qualitätsanforderungen des Fliesenhandwerkers.
Siehe Anlage 1, Bild 7

Richtig, den Einbau habe ja auch ich, ein Laie, gemacht, weil die „Fachfirma“ nach erfolgten Austauschs des automatischen Entlüftungsventils die Fliesen nicht wieder anbrachte. Ich habe das dann selber gemacht, da ich mit dem Loch in der Fliesenwand nicht leben wollte.

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Zur Dachterrasse:
Sofern das Regenablaufrohr über eine längere Zeit in die Zinkwanne geführt wird, ist ein überlaufen der Zinkwanne zu erwarten. In diesem Fall wird das Wasser aus der Zinkwanne über den Fliesenbelag in die eingebaute Rinne ablaufen. Mit den Überlaufen der Zinkwanne ist auch ein verspritzen von Niederschlagswasser an die umgebenen Wände verbunden. Die Anordnung des Regenablaufrohres direkt oberhalb der Rinne wurde mit Bedacht gewählt, um ein übermäßiges verspritzen von Niederschlagswasser zu gering wie möglich zu halten. Mit dem Eintrag von Feuchtigkeit auf die Oberflächen der angrenzenden Wände, ist auch ein massiver Algenbewuchs im Eckbereich der Zinkwanne zu erwarten. Wenn ein Algenbewuchs einmal vorhanden ist, kann sich dieser bei günstigen Witterungsbedingungen ausbreiten.
Siehe Anlage 1, Bild 46 und 47

Zu den Mängeln an den Doppelkastenfenstern:
Der ausgeprägte Kondenswasserausfall an den äußeren Fensterflügeln innenseitig, führt zur einer verstärkten Wasserbelastung. Wenn die Beschichtung nicht dauerhaft gepflegt wird, sind Schäden an der Holzkonstruktion zu erwarten. Der Papierzugtest hat ergeben, dass die inneren Fensterflügel nicht dicht anliegen. Damit kann feuchtwarme Luft in den Zwischenraum gelangen und als Kondenswasser ausfallen.
siehe Anlage 1, Bild 50 bis 62

Mit einen Handtuch im Zwischenraum kann Feuchtigkeit aufgefangen werden. Wenn aber die inneren Fensterflügel nicht dicht geschlossen werden können, weil ein Handtuch dazwischen geklemmt wird, können erhebliche Mengen an Luftfeuchtigkeit an den kalten Glasscheiben der äußeren Fensterflügel ausfallen. In diesen Fall fallen erheblich Feuchtigkeitsmengen im unteren Bereich des Doppelkastenfensters aus.

technischer Hinweis: Die äußeren Fensterflügel müssen Regensicher aber nicht luftdicht ausgeführt werden. Die inneren Fensterflügel müssen luftdicht ausgeführt werden. Damit ist ein Luftaustausch im Zwischenbereich mit der Außenluft vorhanden. Ein einströmen von feuchtwarmer Raumluft in den Zwischenraum der Fenster, bewirkt einen Kondenswasserausfall.

Zu den Ursachen des Schimmelpilzwachstums am kl. Fenster in der Küche u. an der Balkontür
Zum technischen Vorgang: Schimmelpilzwachstum auf Silikonfugen von Fenstern ist zu erwarten, wenn ein Nährboden, Feuchtigkeit und ein entsprechender Temperaturbereich vorhanden sind. Ein Nährboden ist in jeder Wohnung vorhanden und kann nicht ausgeschlossen werden. Der Nährboden besteht im Kern aus Staub und Ablagerungen. Feuchtigkeit ist dann zu erwarten, wenn außen niedrige Temperaturen und im Wohnraum eine erhöhte Luftfeuchtigkeit vorhanden ist. Unter diesen Bedingungen fällt an den Fenstern im unteren Bereich der Verglasung Tauwasser aus. Umgebungstemperaturen von ca. 20 °C sind ebenfalls in der Regel vorhanden und sind ideale Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze.

Zu den Ursachen des Schimmelpilzwachstums an den Bauteilen:
Am kleinen Fenster in der Küche und an der Balkontür ist auffällig, dass ein Schimmelpilzwachstum nur im

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unteren Bereich der Siliconverfolgung festzustellen ist. Im oberen Bereich ist kein Schimmelpilzwachstum festzustellen.

Die beiden entscheidenden Parameter sind, erstens das Vorhandensein eines Nährbodens im unteren Bereich (Staubablagerungen) und zweitens ein Kondenswasserausfall bei niedrigen Außentemperaturen bzw. eine erhöhte Luftfeuchtigkeit im Innenraum.

Durch die Beseitigung eines Nährbodens, wird dem Schimmelpilzwachstum eine grundlegende Voraussetzung zum Wachstum entzogen. Mit der Absenkung der Luftfeuchtigkeit bzw. der damit verbundenen Vermeidung eines Kondenswasserausfalles im unteren Rahmenbereich, wird dem Schimmelpilzwachstum eine weitere grundlegende Voraussetzung entzogen. Die Absenkung der Luftfeuchtigkeit in einer Küche ist immer mit dem Problem verbunden, dass in einer Küche ständig Feuchtigkeit erzeugt wird und die Raumluftfeuchtigkeit nur mit großen Aufwand unter 50% gesenkt werden kann.

Allein durch den Entzug, von einen der beiden zuletzt genannten Parameter, kann einem Schimmelpilzwachstum die Grundlage entzogen werden.

siehe Anlage 1, Bild 38 und 34

M. a. W.: Es gibt keinen Weg, den Schimmelbefall an der Silikonfuge des Küchenfensters zu vermeiden. Aber dafür gibt es auch keinen Grund! Ich als Mieter habe keinen Schmerz damit, und der Schimmelbefall ist überdies gering.

Zur Wurmkiste
Die Wurmkiste ist augenscheinlich nicht wasserdicht. Da es eine Holzkiste ist, ist das nur logisch. In der Konsequenz der Sache tritt Feuchtigkeit aus der Wurmkiste aus und gelangt auf den Dielenfußboden. Wasserdampf tritt aus, flüssiges Wasser nicht. Das würde es nur tun, wenn erheblich flüssiges Wasser in die Wurmkiste gelangt. Selbstredend und aus eigenem Interesse, vermeide ich das tunlichst. Unterhalb der Wurmkiste ist der Holzfußboden durch Feuchtigkeit massiv geschädigt. Richtig. Ich wiederhole: Ganz zu Beginn, vor 20 Jahren, stand die Kiste direkt auf dem Fußboden und der Boden der Kiste war durchgerottet. Mittlerweile (seit 10 Jahren) steht die Kiste auf Holzklötzern, und der Boden der Kiste wurde erneuert und verstärkt. Diese Maßnahme hatte ich damals von/mit CS (Zeuge) ausgeführt. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr vorhanden. Das Holz ist geschädigt und dunkel verfärbt. An den Dielen, unter der Wurmkiste, wurden erhöhte Feuchtigkeitswerte festgestellt. Die Holzfeuchtigkeit lag teilweise bei 29 % masse 19% sind wohl normal und wird damit als feucht bewertet. Weiterhin ist die Kiste nicht dicht genug, um Kleingetier daran zu hindern die Kiste zu verlassen. Sprich: Kleine Insekten. Ich möchte die Wurmkiste sehen, wo nicht gelegentlich kleine Insekten rausklettern.

Siehe Anlage 1, Bild 44

Zum Fußboden in der Küche
Eine geschlossene Lackschicht/Beschichtung am Fußboden ist teilweise nicht mehr vorhanden. In Laufrichtung ist die Beschichtung der Dielen nicht so stark abgenutzt wie direkt unterhalb der Nasszeile Ich verstehe nicht. Es gibt keine Nasszeile in Verbindung mit der Dielung. Wasser gibt es nur in der eigentlichen Küche, und die ist gefliest. Augenscheinlich ist die mechanische Abnutzung, z.B. durch Schuhe, erheblich größer als durch die Räder eines Rollstuhles. Ich verstehe den Inhalt dieser Aussage nicht. Natürlich verschleißen die Räder eines Rollstuhls den Boden weniger, als Menschen in Schuhen.

Bei der Verwendung der heute üblichen Wasserlacke gibt es unterschiedliche härten des Lackes sowie Qualitätsunterschiede. Aus der Sicht des Unterzeichners dieses Gutachtens liegt die auffällige Abnutzung der Beschichtung in der Qualität des Wasserlackes und weniger in der mechanischen Belastung. Direkte Beschädigungen an der Beschichtung konnten nicht festgestellt werden. Ist das nicht egal? Selbst wenn der Lack geringe Qualität hat, dürfen sich doch wohl die Mieter*innen in der Wohnung frei bewegen!

Siehe Anlage 1, Bild 42 und 43

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5.4 Maßnahmen zur Beseitigung und Kosten (D+E)

Die Kostenschätzung zur Reparatur unterliegt einer Schwankung von +/-20% und wird nach den ortsüblichen Preisen der Handwerker kalkuliert. Die Gesamtkosten der Reparatur setzen sich aus A und B wie folgt zusammen:
A. Materialkosten, Lohnkosten und anteilig einrichten der Baustelle,
B.An-und Abfahrtskosten für das Gewerk
Die An-und Abfahrtskosten werden abschließend nur für das jeweilige Gewerk berechnet. Bei umfangreichen Arbeiten wie z.B. der Instandsetzung der Zimmertüren, werden 2x An- und Abfahrten kalkuliert.

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Reparaturkosten im Badezimmer:

1. Einsetzen und verfugen von zwei Fliesen, einschließlich herstellen eines Untergrundes, anteilig Baustelle einrichten,
   Kosten ca. 120,00 €/Netto
2. Demontage der Revisionsklappe, einschl. von 4 angrenzenden Fliesen, zuschneiden, einsetzen und verfugen von 4 Fliesen, neue Revisionsklappe einbauen, Fliesen zuschneiden, einpassen und verfugen, anteilig Baustelle einrichten,
   Kosten ca. 190,00 € Netto
3. An- und Abfahrtskosten, 40 €/h/Netto
4. Gesamtkosten: 370,00 €/Netto/Gewerk Fliesenarbeiten
   Gesamtkosten: 440,30 €/Brutto/Gewerk Fliesenarbeiten

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Reparaturkosten auf der Dachterrasse:

Die Reparaturkosten betreffen ausschließlich die angrenzenden Wände zur Zinkwanne. Beim Neuanstrich ist zu beachten, dass immer eine zusammenhängende Fläche neu angestrichen werden muss, damit ein einheitliches Bild vorhanden ist.
Massenermittlung:
… = 7,63 m²
Reinigung + Neuanstrich der Wände, einschl. Einrichten der Baustelle, ohne An- und Abfahrtskosten
ca. 535,50 €/Brutto.
Die Kosten für die An- und Abfahrtskosten vom Gewerk Malerarbeiten werden in der Schlussbetrachtung mit dem restlichen Malerarbeiten in der Wohnung aufgenommen.
Auch das verstehe ich nicht. Könnte die Fläche nicht einfach gekärchert werden, damit unerwünschter Algenbewuchs entfernt wird?!

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Reparaturkosten an den Doppelkastenfenstern:

Für die Instandsetzung der Doppelkastenfenster wird jeweils die Herstellung einer eingefrästen Silikonschlauchdichtung und sofern notwendig eine Reparatur am Rahmenholz und ein Anstrich veranschlagt.

Lustig, genau eine solche Einfräsung mit Dichtung gab es schon einmal, angefertigt Anfang der 90er Jahre. Seit der Modernisierung 1999/2000 gab es sie nicht mehr. Was für Fachleute!

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Wohnzimmer, erstes Fenster von rechts:

• Herstellung einer eingefrästen Silikonschlauchdichtung an den inneren Fensterflügeln,
  ca. 125 €/Netto bzw. 148,75 €/Brutto pro Fenster, ohne Malerarbeiten,
• Kleinere Reparaturen am Holz, einschl. spachteln und schleifen, ohne Malerarbeiten
  ca.100 €/Netto bzw. 119 €/Brutto
• Vollständigen Anstrich eines Doppelkastenfensters,
  ca. 320,00 €/Netto bzw. 380,80 €/Brutto
• teilweiser Anstrich z.B. nur am Rahmenholz im unteren Bereich
  ca. 80,00 €/Netto bzw. 95,20 €/Brutto
• Gesamtkosten, vollständigen Anstrich + anteilig Baustelle anrichten, ohne An-und Abfahrtskosten,
  565 €/Netto bzw. 672,35 €/Brutto
• Gesamtkosten, teilweisen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten, ohne An- und Abfahrtskosten,
  325,00 €/Netto bzw. 386,75 €/Brutto

Wohnzimmer, zweites Fenster von rechts:

• Herstellung einer eingefrästen Silikonschlauchdichtung an den inneren Fensterflügeln,
  ca. 125 €/Netto bzw. 148,75 €/Brutto pro Fenster, ohne Malerarbeiten,
• Reparaturen am unteren Rahmenholz, einschl. spachteln und schleifen, ohne Malerarbeiten,
  ca. 250 €/Brutto bzw. 297,50 €/Netto
• Vollständigen Anstrich eines Doppelkastenfensters,
  ca. 320,00 €/Netto bzw. 380,80 €/Brutto
• teilweiser Anstrich z.B. nur am Rahmenholz im unteren Bereich
  ca. 80,00 €/Netto bzw. 95,20 €/Brutto
• Gesamtkosten, vollständigen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten, ohne An-und Abfahrtskosten,
  715 €/Netto bzw. 850,85 €/Brutto
• Gesamtkosten, teilweisen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten, ohne An- und Abfahrtskosten,
  475,00 €/Netto bzw. 585,75 €/Brutto

Schlafzimmer, 3. Fenster von rechts:

• Herstellung einer eingefrästen Silikonschlauchdichtung an den inneren Fensterflügeln,
  ca. 125 €/Netto bzw. 148,75 €/Brutto pro Fenster, ohne Malerarbeiten,
• Reparaturen am unteren Rahmenholz, einschl. spachteln und schleifen, ohne Malerarbeiten,
  ca. 250 €/Brutto bzw. 297,50 €/Netto
• Vollständigen Anstrich eines Doppelkastenfensters,
  ca. 320,00 €/Netto bzw. 380,80 €/Brutto

[Bearbeiten] Seite 12

• teilweiser Anstrich z.B. nur am Rahmenholz im unteren Bereich
  ca. 80,00 €/Netto bzw. 95,20 €/Brutto
• Gesamtkosten, vollständigen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten, ohne An-und Abfahrtskosten,
  615 €/Netto bzw. 731,85 €/Brutto
• Gesamtkosten, teilweisen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten, ohne An- und Abfahrtskosten,
  375,00 €/Netto bzw. 446,25 €/Brutto

• Die Gesamtkosten für 3 Fenster mit einem vollständigen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten liegen bei ca. 1895,00 €/Netto bzw. 2255,05 €/Brutto zzgl. 2x An- und Abfahrtskosten von 80,00 €/Brutto
• Die Gesamtkostenfür 3 Fenster mit einem teilweisen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten liegen bei ca. 1175 €/Netto bzw. 1398,25 €/Brutto zzgl. 2x An- und Abfahrtskosten von 80 €/Brutto

Reparaturkosten am kl. Fenster in der Küche u. an der Balkontür

• Am kleinen Fenster die Glasverleistung demontieren, altes/verschimmeltes Silikon entfernen und reinigen, Glasverleistung wieder montieren, neue Silikonverfugung herstellen,
  ca. 100 €/Netto bzw. 119,00 €/Brutto
• Gesamtkosten einschl. anteilig Baustelle einrichten, ohne An- und Abfahrtskosten
  240,00 €/Netto bzw. 285,60 €/Brutto

Reparaturkosten am Dielenbelag unter der Wurmkiste

Hinweis: zur Reparatur müssen die geschädigten Dielen demontiert und erneuert werden. In der Konsequenz muss auch die Lackierung erneuert werden und die Sockelleisten wiedermontiert werden. Damit eine einheitliche Fläche entsteht, wird die gesamte Fläche vor dem Durchgang zur Terrasse für die Erneuerung betrachtet.
Massenermittlung: 2,78m x 1,13m = 3,14 m²

• Dielenbelag demontieren - abfahren und entsorgen, vorsichtige Demontage der Sockelleisten, neuen Dielenbelag montieren, Lackieren und Wiedermontage der vorhandenen Sockelleisten, einschl. Baustelle einrichten.
  ca. 320,00 €/Netto bzw. 380,80 €/Brutto
  zzgl. 1 x An- und Abfahrt 40 €/Netto
  siehe Anlage 1, Bild 45

Warum sollte die Fläche nicht abgeschliffen werden können?

[Bearbeiten] Seite 13

Reparaturkosten der Beschichtung vom Dielenbelag in der Küche
[…]

Hinweis: Zur Reparatur muss die alte Beschichtung abgeschliffen werden. Wird die alte Beschichtung nicht abgeschliffen, entsteht kein einheitliches Bild. Für die Einschätzung der Fläche wurde der Grundriss vergrößert und die Maße abgenommen. Es wird darauf hingewiesen, dass die gebaute Situation von der gezeichneten Situation im Grundriss abweicht. In der Konsequenz kann die Fläche annähernd ermittelt bzw. eingeschätzt werden.

Sofern die Parteien übereinkommen, dass die Beschichtung ersetzt werden soll, wird vom Bodenleger ein Angebot unterbreitet und die wirkliche Fläche ermittelt und angepasst. Für die Kostenschätzung sollte die angenäherte / eingeschätzte Fläche genügen. Wenn die Parteien damit nicht einverstanden sind, kann die Fläche nochmals exakt aufgenommen werden.
eingeschätzte Fläche ca. 23,23 m²

• Dielenbelag abschleifen und neu lackieren einschl. Baustelle einrichten
  kosten 45,00 €/m²/Netto x 23,23 m² = 1.045,35 €/Netto bzw. 1.243,96 €/Brutto
  zzgl. 1 x An-und Abfahrt 40€/Brutto

Reparaturkosten an den Türen der Wohnung

Hinweise: Einzelne Striche mit Faserstiften und Striche mit Bleistiften können problemlos entfernt werden. Wenn aber mehrere Striche mit Faserstiften und mit unterschiedlichen Farben vorhanden sind, ist ein entfernen mit einen Reinigungsmittel nur noch eingeschränkt möglich, weil Verfärbungen am Untergrund zurückbleiben werden. Klebereste können ebenfalls Problemlos mit einen geeigneten Entferner beseitigt werden. In der Konsequenz wird zwischen Türen mit einer Reinigung und Türen mit einen Neuanstrich bzw. wenn notwendig auch mit einer Reparatur unterschieden.

1. Tür Nummer 1, Zarge der Durchgangstür
   Zarge mit einen Lösungsmittel reinigen,
   Kosten ca. 10,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 11 und 12
2. Tür Nummer 2, Zarge der Küchentür
   Zarge anschleifen, grundieren und Lackieren,
   Kosten ca.150,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 13,14 und 15
3. Tür Nummer 3,
   Riefen an der Zarge spachteln und schleifen, Zarge grundieren und Lackieren,
   Kosten ca. 250,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 17 und 18
   in der Fläche des Türblattes sind Klebereste zu entfernen
   Kosten ca.10,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 19

[Bearbeiten] Seite 14

4. Tür Nummer 4, Badtür
   Badtür + Zarge spachteln, schleifen, grundieren und Lackieren,
   Kosten ca.400,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 8 und 10
5. Tür Nummer 5, Wohnungseingangstüren
   Wohnungseingangstür anschleifen und Lackieren,
   Kosten ca.250,00 €/Netto
   siehe Anlage 1, Bild 21 und 22
6. Tür Nummer 6,
   keine Maßnahmen ersichtlich
   siehe Anlage 1, Bild 23 bis 26
7. Tür Nummer 7,
   Türblatt zum Flur + Zarge (vollständig) spachteln, schleifen, grundieren und Lackieren,
   Kosten ca. 250 €/Netto, siehe Anlage 1, Bild 31

Die Gesamtkosten der Reparaturen an den Zimmertüren belaufen sich auf ca. 1320,00 €/Netto bzw. 1.570,80 €/Brutto

6.0 Beantwortung der Beweisfragen

Auf Seite 4 dieses Gutachtens können unter „5.2 Feststellungen zum Schadensumfang (A+B) der Mängel in der Wohnung“ alle Feststellungen sowie der Schadensumfang entnommen werden.

Auf Seite 7 dieses Gutachtens können unter „5.3 Feststellungen der Ursachen (C) der Mängel“die Ursachen der Mängel entnommen werden.

Auf Seite 9 dieses Gutachtens können unter „5.4 Maßnahmen zur Beseitigung und Kosten (D+E)“ alle Aufwendungen zur Beseitigung und die Kosten im Detail entnommen werden.

Die Gesamtkosten zur Beseitigung der Mängel setzen sich wie folgt zusammen:
A. Reparaturkosten im Badezimmer:

Gesamtkosten: ca. 370,00 €/Netto bzw. 440,30 €/Brutto/Gewerk Fliesenarbeiten
zzgl. 1 x An- und Abfahrt 40 €/Netto

B. Reparaturkosten an der Dachterrasse:

Gesamtkosten: ca. 450,00 €/Netto bzw. 535,50 €/Brutto/Gewerk Malerarbeiten
Die An- und Abfahrtskosten sind unter G. enthalten

[Bearbeiten] Seite 15

C. Reparaturkosten an den Doppelkastenfenstern:

Die Gesamtkosten für 3 Fenster mit einem vollständigen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten liegen bei ca. 1895,00 €/Netto bzw. 2255,05 €/Brutto zzgl. 2 x An- und Abfahrtskosten von 80,00 €/Brutto

Die Gesamtkosten für 3 Fenster mit einem teilweisen Anstrich + anteilig Baustelle einrichten liegen bei ca. 1175,00 €/Netto bzw. 1398,25 €/Brutto zzgl. 2 x An- und Abfahrtskosten von 80 €/Brutto.

Gewerk Tischlerarbeiten + Malerarbeiten wird in der Regel von einer Firma ausgeführt

D. Reparaturkosten am kleinen Fenster in der Küche und Balkontür

Gesamtkosten, einschl. anteilig Baustelle einrichten, ohne An- und Abfahrtskosten
240,00 €/Netto bzw. 285,60 €/Brutto
die An- und Abfahrtskosten sind unter C. enthalten

E. Reparaturkosten Dielenbelag unter der Wurmkiste:

ca.320,00 €/Netto bzw. 380,80 € Brutto zzgl. 1 x An- und Abfahrtskosten sind unter F. enthalten

F. Reparaturkosten Beschichtung Dielenbelag in der Küche:

Kosten 24,00 €/m²/Netto x 23,23 m² = 1.045,35 €/Netto bzw. 1243,96 €/Brutto
Gewerk Bodenbelagsarbeiten
zzgl. 2 x An- und Abfahrt 80 €/Brutto

G. Zimmertüren:

Die Gesamtkosten der Reparaturen an den Zimmertüren belaufen sich auf 1320 €/Netto bzw. 1.570,80 €/Brutto
Gewerk Malerarbeiten
zzgl. 2 x An- und Abfahrt 80 €/Brutto

Dieses Sachverständigengutachten wurde von mir …

Berlin, den 17.3.2023
gez.
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden