Betriebskostenabrechnung 2024, Einwurf am 11.12.25

W.

Einwurf-Einschreiben

Herrn
Oliver Lenz
Carl- von - Ossietzky Str. 6
14471 Potsdam

09.12.2024 sic!

WEG Carl- von - Ossietzky - Str. 6, 14471 Potsdam, WE 08
Nebenkostenabrechnung 2024
Nebenkostenvorrauszahlungen ab 01.12.2025

Sehr geehrter Herr Lenz

Dem Schreiben beigefügt übersende Ich ihnen die Nebenkostenabrechnung 2024 für die von Ihnen angemietete Wohnung Nr. 8 im o. g. Objekt. Die Abrechnung schließt mit einem Guthaben in höhe von <wb>EUR 511,22</b>

Das Guthaben in Höhe von 511,22€ verrechne Ich mit den noch offenen Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen 2021 in Höhe von 110,56€ und 2022 in Höhe von 98,72€.

Dazu ist festzustellen:

Der Vermieter darf umstrittene Positionen aus einer alten Betriebskostenabrechnung nicht in der neuen Abrechnung „verrechnen“.

Grundsätze zur Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB):
Jede Betriebskostenabrechnung betrifft nur den jeweiligen Abrechnungszeitraum.
Kosten aus einem früheren Jahr dürfen nicht ohne Weiteres in einer späteren Abrechnung ausgeglichen oder „mitgenommen“ werden.
Umstrittene Positionen bleiben umstritten.
Wenn bestimmte Positionen aus der letzten Abrechnung fristgerecht beanstandet wurden, gelten diese als streitig.
Der Vermieter darf diese Beträge nicht einseitig verrechnen, z. B. mit einem Guthaben aus der neuen Abrechnung.

Eine Verrechnung/Aufrechnung ist grundsätzlich nur zulässig mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen.

Merke: Streitig = keine Verrechnung erlaubt, außer du stimmst ausdrücklich zu.

Was der Vermieter darf:
✔ Eine korrigierte Abrechnung für den alten Zeitraum erstellen (innerhalb der Abrechnungsfrist)
✔ Die strittigen Kosten gesondert geltend machen und ggf. einklagen
✔ In der neuen Abrechnung nur die Kosten des neuen Jahres abrechnen

Was der Vermieter nicht darf:
✘ Strittige Beträge aus der alten Abrechnung einfach abziehen oder hinzufügen
✘ Ein Guthaben aus der neuen Abrechnung mit alten Streitpunkten „verrechnen“
✘ Durch die neue Abrechnung den alten Streit „erledigen“

Wichtig für dich als Mieter:
Ein Guthaben aus der neuen Abrechnung musst du dir voll auszahlen lassen.
Strittige Nachforderungen aus der alten Abrechnung kannst du weiterhin zurückweisen, bis sie geklärt sind.
Falls der Vermieter trotzdem verrechnet: schriftlich widersprechen.

Die Kosten der Dachwartung sind als sonstige Betriebskosten nach §2 Nr. 11 Betriebskostenverordnunung umlagefähig und wurden demzufolge mit Ihnen seit 11/2002 vereinbart und umgelegt.

Dazu ist allgemein festzustellen:

Dachwartung sind keine Betriebskosten. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt:

Umlagefähig: laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten (z. B. Gartenpflege, Hausreinigung)

Nicht umlagefähig: Instandhaltung und Instandsetzung
👉 Dachwartung (z. B. Kontrolle, Reparatur, Abdichtung) zählt rechtlich zur Instandhaltung und ist Vermietersache. Sie sind keine Betriebskosten, auch dann nicht, wenn sie „Wartung“ genannt wird.

Außerdem ist konkret festzustellen:

Zuletzt am 17.08.23 (bzgl. Nebenkostenabrechnung 2023) habe ich der Position „Dachwartung“ widersprochen. Und ein flüchtiges Durchsehen meiner Unterlagen ergab, daß z.B. die Nebenkostenabrechnung 2019 überhaupt keine Position „Dachwartung“ enthält.

In jedem Jahr habe ich der Position „Dachwartung“ widersprochen. Nämlich am 17.08.23 (Nebenkostenabrechnung 2023),

im übrigen hat der Bundesgerichtshof mit Urteil (BGH WuM2004,292; NJW-RR2000,1463) entschieden, dass durch jahrelange Zahlung eine Änderung des Mietvertrages eintritt.

Nach Berechnung verbleibt ein Guthaben in Höhe von 301,94€, welches ich zurück behalte für die zuletzt entstandenen Schäden.

Die Energiekosten sind weiterhin auf hohen Niveau, die Kosten für Grundsteuer Müllgebühren, Versicherungen sind ebenfalls gestiegen.

In Höhe des Vorschusses ist daher nach der objektiv für die Deckung der Betriebskosten erforderlichen Aufwendungen zu bemessen.

Für Ihre Wohneinheit ergibt sich demnach folgende Nebenkostenvorrauszahlung