Klage vom 05.08.25

S.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Amtsgericht Potsdam
Hegelallee 8
14467 Potsdam

Klage

Potsdam, 05.08.2025

des Herrn […] W., [Straße], [Ort]
— Kläger —
Prozessbevollmächtigte: […].

gegen

Herrn Oliver Lenz, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam,
— Beklagter —
voraussichtliche Prozessbevollmächtigte: Kanzlei Damrow,
Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam,

wegen: Schadensersatz.
vorl. Streitwert: 9.492,85 Euro

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Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage und werden beantragen

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 9.492,85 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtsanhängigkeit zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche weiteren zukünftigen materiellen und bei Schluss der letzten mündlichen Verhandlung nicht vorhersehbaren immatriellen Schäden zu ersetzen, welche aus der Verschlechterung der Mietsache seit dem 21.03.2023 durch den Beklagten entstanden sind oder übergehen werden, zu ersetzen. Ich verstehe nicht: „immaterielle Schäden … aus der Verschlechterung der Mietsache“?!?

Es wird angeregt, neben einer Güteverhandlung auch gleich einen frühen ersten Termin anzuberaumen. Sofern das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnet wird für den Fall der Säumnis beantragt,

den Beklagten durch Versäumnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

Begründung:

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung von Schadensersatz aus einem Mietverhältnis zwischen den Parteien.

Dem Rechtsstreit ging ein selbstständiges Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Potsdam zum AZ: 26 H 3/22 sowie ein Verfahren auf Räumung und Herausgabe des Wohnraums zum AZ: 26 C 368/23 voraus. Es wird die Beiziehung der Akten angeregt.

Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

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1.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 8 im 3. OG rechts in der Carl-von-Ossietzky-Straße 6 in 14471 Potsdam, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca 110 qm Wohnfläche. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 04.05.2022. Den auszug aus dem Grundbuch vom 04.05.2022 fügen wir in Kopie
als

Anlage K1,

Zur Gerichtsakte.

Damit einhergehend ist er in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Bei dem Haus handelt es sich um ein Wohngebäude aus der Gründerzeit. Seite 3

Die Wohnung ist nur über ein Treppenhaus — ohne Aufzug – mit über 60 Stufen zu erreichen. Das Wohnzimmer ist mit der Küche und den übrigen Räumen nur durch eine zweistufige Treppe betretbar.

Ich wiederhole: Was tut das zur Sache? Ich denke mir, dass W. vor sich selbst vertreten muss, mir, einen schwerstbehinderten Menschen nach 35jähriger Wohndauer die Wohnung zu kündigen und damit das soziale Umfeld und das soziale Netzwerk zu nehmen. Niemand dürfte so etwas leichten Herzens tun, auch einem W. nicht. Also redet er sich das schön. „Der Behinderte hätte es doch viel besser in einer Wohnung mit Aufzug bzw. ohne Treppen“. – Der vorherige Besitzer hatte mir so etwas nach dem Ende des Wohnungsprozesses im persönlichen Gespräch gesagt.

Das Mietverhältnis besteht auf unbestimmte Zeit. Der Beklagte benötigt in folge einer Erkrankung einen Rollstuhl und ist auf Pflegeleistungen durch Dritte angewiesen.

2.
Im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung am 23.09.2021 gegen 16.00 Uhr stellte der Kläger fest, das der Beklagte die Mietsache in vertragswidriger Weise in Gebrauch hatte. Das Protokoll der Wohnungsbesichtigung vom 23.09.2021 fügen wir in Kopie
als

Anlage K2,

Zur Gerichtsakte.

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Der Beklagte nahm ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters Veränderungen an der Wohnung vor bzw. es wurden erhebliche Schäden an der Wohnung festgestellt. Mit Schreiben vom 26.10.2021 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.11.2021 auf, die Missstände zu beseitigen, eine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen und weiter Beschädigungen durch pflicht- und sorgfaltswidriges Verhalten zu unterlassen. Das Schreiben vom 26.10.2021 ist beigefügt zur Gerichtsakte

Anlage K3

3.
Im Einzelnen wurde Folgendes beanstandet:

Im Bad wurden unterhalb der Badewanne sowie an anderen Stellen Fliesen herausgenommen und nur zum Teil unfachmännisch wiedereingesetzt und auch zum Teil beschädigt.

Ich wiederhole: An der Einhausung der Badewanne wurden zwei Fliesen abgenommen, damit die Badewanne für meinen Personenlifter unterfahrbar, und damit für mich nutzbar wird. Die Fliesen können wieder eingesetzt werden. - An anderer Stelle wurde von einer von der WEG beauftragten Sanitärfirma Fliesen abgenommen, damit das Entlüftungsventil dahinter (von mir bemerkt und gemeldet) repariert werden konnte. Die Firma hat nach der Reparatur die Fliesen nicht wieder eingesetzt. Ich habe das dann selbst gemacht. Beschädigt wurde bei diesen Dingen nichts.

Das Fallrohr des Regenablaufs des Hausdaches, welches über den Balkon zugänglich ist, wurde entfernt und durch ein flexibles Rohr ersetzt, um das abfließende Regenwasser in einer Regentonne aufzufangen. Durch die nicht fachgerechte Verbindung und den hohen Wasserstand innerhalb dieser Tonne lief das Wassers über, sodass die dahinterliegende Hauswand durchfeuchtet wurde. Nunmehr weisen die nach Norden und Westen ausgerichteten Hauswände an dieser Stelle einen grünen pflanzlichen Bewuchs auf. Ferner waren auf der Balkonbrüstung alle Blumenkästen ohne jegliche Sicherung abgestellt. Bei entsprechender stürmischer Witterung drohen die Blumenkästen abzustürzen. Hierdurch besteht eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben von Personen und anderen sich unterhalb des Balkons befindlichen Sachen.

Das flexible Rohr (mit dem ich das Regenwasser zur Tonne leitete) wurde bereits 2021 zurückgebaut und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt. Die Blumenkästen wurden des lieben Friedens willen vor mehreren Jahren auf dem Balkonboden gestellt.

Die Fenster zur Straßenseite sind innenseitig und im Zwischenraum stark beschädigt. Der Beklagte nahm weder das sich im Doppelkasten sammelnde Kondenswasser auf, noch sorgte er für eine regelmäßige Belüftung. Er beschleunigte den Verfall

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der Fenster in dem er Tücher zwischen die Fenster hängt. Eine Anzeige hinsichtlich der Mängel an den Fenstern gegenüber dem Vermieter erfolgte nicht, sodass eine Beseitigung verhindert wurde.

Der Fußboden, insbesondere im Bereich der Wohnküche zeigen starke Beschädigungen auf. Der Beklagte kompostiert in seiner Wohnung die angefallenen Bio-Abfälle. Durch unzureichende Abdichtung und Belüftung der Kompostkiste wurde der darunterliegende Fußboden durch die beginnende Zersetzung des Holzes stark beschädigt.

Die Wurmkiste existiert seit Jahren nicht mehr.

Durch ständige Zusammenstöße Rollstuhls [sic!] mit den Türen und Türrahmen innerhalb der Wohnung sind diese an den Stoßstellen stark beschädigt. Alle Türen und Türrahmen, Fliesen und die WC-Drückergarnitur wurden von Kinderhand bemalt, ohne dass dies von dem Beklagten verhindert bzw. beseitigt wurde, bzw. sind mit Edding beschriftet. Außerdem sind dort Beschriftungen und Hinweise von Erwachsenen zu finden.

Ich bin sprachlos. Ich darf doch wohl auf den Fliesen Beschriftungen vornehmen? Zumal diese rückstandlos entfernt werden können!

Der Kläger fand die Wohnung insgesamt in einem verwahrlosten und heruntergekommenen Zustand auf. In allen Räumen befanden sich abgestellte Umzugskisten, Kartons etc., die die Zimmer so stark versperrten, dass kein Aufmaß erfolgen konnte.

Dieser Bemerkung von damals habe ich nichts hinzuzufügen: Ich wußte gar nicht, daß ich die Wohnung nach Gusto des Vermieters einrichten muß. Ebenso wußte ich nicht, daß ich die von mir gemietete Wohnung so einrichten muß, daß jederzeit eine Vermessung möglich ist. Bei der Gelegenheit: Sollte das Aufmaß nicht besser vor dem Kauf einer Wohnung erfolgen?

Dieser Zustand wurde während der Wohnungsbegehung mit dem Einverständnis des Beklagten durch eine Fotokamera dokumentiert. Die gefertigten Aufnahmen können im Bestreitensfall nachgereicht werden.

Beweis (im Bestreitensfall): Fotodokumentation vom 23.09.2021
Inaugenscheinnahme

5.
Am 25.11.2021 konnte der Kläger den Beklagten in der Wohnung persönlich antreffen und mit dessen Einverständnis die streitgegeständliche Wohnung zum Teil begehen. Hinsichtlich der angemahnten Mängel musste der Kläger festzustellen, [sic!] dass

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keine seiner Forderungen umgesetzt und der vertragswidrige Gebrauch durch den Beklagten fortgesetzt wurde.

Beweis (im Bestreitensfall): Protokoll des Klägers zur Wohnungsbegehung vom 25.11.2021

Erst mit auf den 03.12.2022 [sic!] datierten Schreiben, welches dem Klägervertreter als Empfangsbevollmächtigten erst 1m 15.12.2021 zuging, nahm der Beklagte zu den Vorhaltungen des Klägers Stellung. Im Ergebnis bestätigte er die Beschädigung der Wohnung, zeigte sich weiterhin nicht einsichtig und wies das Begehren des Klägers in fast allen Punkten zurück. Das das Schreiben des Beklagten vom 03.12.2021 fügen wir als

Anlage K4,

zur Gerichtsakte.

6.
In Anbetracht des bestehenden Streits zwischen den Parteien bezüglich der einzelnen Schäden und deren Umfang und dem damit einhergehenden Status Quo der Mietsache leitete der Kläger ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren vor dem erkennenden Gericht unter dem Az: 26 H 3/22 ein.

Im Rahmen des selbstständigen Beweissicherungsverfahrens vor dem Amtsgericht Potsdam wurde ein Gutachten eingeholt. Das Gutachten lag dem Beklagten mehrere Wochen vor. Darin wurden die oben dargelegten Mängel bestätigt. Unter anderem bestätigte der Sachverständige die massive Kondenswasserbildung in den Kastenfenstern, die u.a. durch die Verwendung von Tüchern, die der Beklagte dazwischen geklemmt hat, zurückzuführen ist. Auch stellt er hinsichtlich der Wurmkiste fest, daß diese direkt auf dem Dielenfußboden aufsteht und sich unterhalb der Wurmkiste der Holzfußboden durch Feuchtigkeit dunkel verfärbt hat. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr festzustellen. Es wurden erhebliche Feuchtigkeitswerte von 29 % Masse festgestellt. Auch stellte der Sachverständige fest, dass ein

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Käfer aus der Wurm-/Kompostkiste herausgekrabbelt kan. Die Wurmkiste ist nicht wasserdicht und der Holzfußboden durch die Feuchtigkeit massiv geschädigt.

Auf der Dachterrasse zeigten sich massive Algenbildung, die durch verspritztes Niederschlagswasser, was auf die Manipulation des Beklagten an dem Regenablaufrohr zurückzuführen ist, festzustellen war. Das Sachverständigengutachten vom 18.03.2023 fügen wir in Kopie zur Gerichtsakte als

Anlage K5

7.
Der Beklagte hat gleichwohl sein Verhalten nicht überdacht und abgeändert. Er hält an seinem pflichtwidrigen, die Mietsache beschädigenden Verhalten fest, leugnet teilweise auch sein Verhalten und die Ursächlichkeit.

Der Beklagte kam seiner Räumungsverpflichtung nicht nach, noch beseitigte er die im Sachverständigengutachten festgestellten Mängel. Dies zeigte sich auch darin, daß er keine der benannten Mängel entfernte, trotzdem er zusätzlich zu den Abmahnungen durch den Gutachter am 10.01.2023 auf sein schädigendes Verhalten hingewiesen wurde. Gemeinsam und unter Zustimmung des Beklagten erstellte der Kläger im Nachgang zum Gutachten weiterhin Protokolle über die verböliebenen oder entstandenen Mängel, namentlich dem Einklemmen des bunten Tuches zwischen Innen- und Außenfenstern, das Fehlen von Dichtungen an den straßenseitigen Fenstern, der Verbleib der undichten Kompost-/Wurmkiste in der Küche. Wir fügen diesem den Nachweis des Gerichts in Kopie als

Anlage K6

bei.

Die Beseitigung dieser Mängel und Schäden bezifferte der Sachverständige in Komkretum im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens wie folgt:

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Tabelle Position|Nettokosten in Euro|Bruttokosten in Euro

• Badezimmer
  • Fliesenarbeiten
    • Einsetzen und Verfugen von zwei Fliesen…
    • … Revisionsklage …

• Dachterrasse
  • Malerarbeiten

• Doppelkastenfenster
  • drei Fenster vollständiger Anstrich
  • drei Fenster teilweiser Anstrich

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Küche

• • Reparatur kleines Fenster und Balkontür
  • Reparaturkosten Dielenbelag unter Wurmkiste|320,00
• Reparaturkosten Beschichtung Dielenbelag in Küche

• Zimmertüren

• Gutachterkosten vom 18.08.2023Es war der 18.03.2023.|2465,00
• Gutachterkosten 20.06.2023|212,50

Beweis Sachverständigengutachten vom 18.03.2023, (Anlage K5);
Ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen vom 20.06.2023 (Anlage K7)

II.
1.
Der Kläger hat Anspruch auf Schadensersatzzahlungen in Höhe der beantragten Summe sowie für sämtliche weiteren zukünftigen Schäden, die aus der nicht erfolgten Mängelbeseitigung bis zum heutigen Tage entstanden sind. Der Anspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB. Der Kläger hat auch ein berechtigtes Feststellungsinteresse, welches in der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche nebst weiterer seit Feststellung und bis zum heutigen Tage entstandenen Schäden, insbesondere der Umsatzsteuer begründet liegt.

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Vorliegend hat der Beklagte an mehreren Stellen der Wohnung die Sachsubstanz in erheblicher Weise verletzt und die Verursachung der Beschädigungen auch eingeräumt. Das betrifft zum einen die entfernten und beschädigten Fliesen im Badezimmer und die Entfernung des Regenfallrohres sowie den damit verbundenen nicht fachgerechten Einschluß eines Auffangbehältnissen für das abfließende Regenwasser.

Wesentlich sind auch die Beschädigungen der Türrinnen und der Türrahmen. Auch wenn der Beklagte auf einen Rollstuhl angewiesen ist, entbindet ihn dies nicht von der Verpflichtung sorgfältig und sachgemäß mit der Mietsache und dem Treppenhaus umzugehen. Es mag sein, daß es Situationen gibt, in denen beim Durchqueren der Türrahmen und dem Passieren der Tür ein Zusammenstoß unvermeidlich ist. Die vorgefundenen Beschädigungen sind aber von einer derartig schwerwiegenden Intensität, daß sie gegen ein versehentliches Anstoßen sprechen. Auch ist zu beachten, daß es sich um tiefgreifende Substanzverletzungen handelt, die sich nicht mit wenigen Pinselstrichen entfernen lassen.

Das gilt auch für die Innenfenster zur Straßenseite, die sich in einem stark verschimmelten Zustand aufgrund des mangelhaften Umgangs des Beklagten mit Lüftungs- und Entfeuchtungsverpflichtungen befinden. Der Beklagte lehnte jede Anbringung einer Gummidichtung ab. Dies protokollierte es [sic!] auf seiner Webseite am 15.04.1999: „Wir wünschen keine Isolierung der inneren Fenster durch Gummistreifen. Auch ist dem Kläger nicht bekannt, daß der Beklagte diesen mangelhaften Zustand angezeigt hat, so daß seitens der Vermieters [sic!] Gegenmaßnahmen hätten ergriffen werden können.

All diese Beschädigungen dokumentieren den sorgfaltswidrigen Umgang des Beklagten mit dem (Sonder-)Eigentum des Klägers bzw. dem Gemeinschaftseigentum der WEG. Dies gilt auch für die Kompostkiste innerhalb der Wohnung. Selbstverständlich verlange der Kläger von dem Beklagten nicht, daß er keine biologischen Abfälle in der Wohnung sammelt. Allerdings kommt es hierbei auf die konkrete Umsetzung an. Denn zu dem Sammelvorgang an sich, gehört es auch, dass die gesammelten Abfälle in regelmäßigen abständen in die hierzu bereitstehende

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Mülltonne für Bio-Abfälle entsorgt werden. Gegen eine Dauerhafte Aufbewahrung eines Kompostierbehältnisses wird ein Vermieter grds. auch keine Einwendungen erheben können. Dafür wäre aber in vorliegenden Fall erforderlich, dass durch die Wohn-Kompostkiste die Sachsubstanz der Wohnung nicht beeinträchtigt wird.Allerdings war für den Kläger deutlich wahrnehmbar,Das die Holzdielen unterhalb der Kompostkiste komplett schwarz verfärbt war, was ein deutliches Indiz für begonnene Zerzetzungsphase von Teilen ist. Die Aufbewahrungskiste war und ist seit Jahren gibst es (leider)keine Kompostkiste mehr augenscheinlich über einen längeren Zeitraum undicht,sodas ausgelafenen Planzen-und gersäfte diesen Prozess in Gang gesetzt haben. Zudem wird die Beklagtenseite kaum in Abrede stellen wollen, dass der Kompostiervorgang im Allgemeinen durch Mikrooranismen richtig, ins B. Insekten falsch, bewirkt wird, die wiederum Teil der Nahrungskette anderer Tierlebewesen sein können, die gemeinhin es Schädlinge bzw.ungeziefer bezeichnet werden.

Die Gefahr, das solche Schädlinge in die Wohnung gelockt werden, erscheint zudem nicht derart abstrakt,dass ein eintritt schlechterdings ausgeschlossen ist. Viel mehr ist zu berücksichtigen,das sich die Wohnung bei der Begehung insgesamt in einem sehr schlechten und heruntergekommenen Zustand befunden hat und duch Beklagten derart versperrt wurde, dass in einigen räumen Nichteinmal das Aufmaß abgenommen werden konnte.

Zwar ist nach allgemeiner Meinung die Vermüllung als solche oder ein unaufgeräumter,Chaotischer, zugestellter Zustand der Mietsache noch keiner Vertragswidrigen Nutzung.Es ist darauf zu achten, die eigenen Ordnungs- und Sauberkeitsvorstellungen nicht zum Vertraglichen Maßstab zu machen. Dies ändert sich aber dann,wenn ein konkreter (oder bereits eigetretener {sic!] gefährdung der Mietsache in ihrer Substanz (Schimmel, Brandgefahr, Ungezieverbefall,nicht mehr zu beseitigender Schmutz etc.) droht (vgl. Schmidt-futterer/Streyl, § 543 BGB, Rn. 141, Stichwort „Müll“). Diese Schwelle ist in der Streitgegenständlichen Wohnung bereits überschritten wo bitte? sodas auch hier ein Vertragswiedriger Gebrauch.

2.
In diesem Zusammenhang kommt es auch nicht drauf an, in welchem Zustand sich

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die Wohnung vor dem Eigentumserwerb der Wohnung befunden hat. Der Kläger macht gegen den Beklagten keine Mangelgewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag mit einem Dritten gemäß §§ 437,434, 433 BGB geltend, wonach möglicherweise ein Ausschlussgrund nach §442 BGB bestehen würde. Vielmehr nimmt der Kläger den Beklagten aus dem Mietvertragsverhältniss gemäß § 566 Abs.2 BGB in Anspruch. Durch den Erwerb de Eigentums an der Wohnung ist der Kläger als (neuer) Vermieter in den bestehenden Mietvertrag gemäß § 566 Abs. 2 BGB eingetreten sodas in nunmehr (anstelle des bisherigem Eigentümers) die Mietvertraglichen Rechte und Pflichten treffen. Nach der ständigen Rechtsprechung (vgl. Staudinger/Emmerich, § 556 BGB, Rn. 56) gehen Rechte und Pflichten des Vermieters aus sonstigen vertraglichen abreden der Parteien, auch wenn sie noch so eng mit dem Mietvertrag Wirtschaftlich verbunden sind, nicht auf den Erwerber über. Insoweit ist auch zu beachten, das der kläger das Mietverhältniss nicht – wie die Beklagten vertreterin im schreiben vom 25.01.2022 meint – „freiwillig übernommen habe“, sondern das er Kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingetreten ist.

…