Berufungsbegründung vom 23.05.24

Version vom 30. Mai 2024, 19:38 Uhr

Kanzlei D.

Landgericht Potsdam

23.05.2024

BERUFUNGSBEGRÜNDUNG

des Herrn OL
…6, das Komma hier k. w. in 14471 Potsdam

Beklagter und Berufungskläger

Prozessbevollmächtigte: Kanzlei D.

g e g e n

Herr W.
… in 14482 Potsdam

Kläger und Berufungsbeklagter

Prozessbevollmächtigte: RAe …

Aktenzeichen 1. Instanz: …
Beschwerdewert: mind. x.xxx €

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Namens und in Vollmacht des Beklagten und Berufungsklägers begründen wir die mit Schriftsatz vom 15.04.2024 eingelegte Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam, Az. […] mit folgenden Anträgen:

1. Das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 28.03.2023>>>4<<< Az. … – wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2. Die drohende Zwangsvollstreckung nach §§ 719, 707 ZPO vorläufig einzustellen oder
3. die vorläufige Vollstreckung nach § 712 ZPO aufzuheben, hilfsweise die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf die Sicherheit des Gläubiges abzuwenden,
4. vorsorglich dem Beklagten nach § 721 ZPO die Räumungsfrist bis zur Entscheidung des hiesigen Gerichts und im Unterliegensfalle darüber hinaus möglichst lange zu verlängern.

I. Umfang der Anfechtung, § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 ZPO
Das Amtsgericht hat zu Unrecht dem Klageantrag in vollem Umfang stattgegeben. Das Urteil ist daher in vollem Umfang der Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt. Im Einzelnen ist folgendes zu rügen.

II. Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit, §§ 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2, 513, 546 ZPO
1. Prozessrecht
Es wird die Verletzung des prozessualen Rechts gerügt. Das Urteil ist nicht hinreichend begründet, § 313 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 ZPO. Der Berufung ist schon deshalb stattzugeben, weil ein absoluter Revisionsgrund vorliegt, § 547 Nr. 6 ZPO. Das Verfahren leidet an einem wesentlichen Mangel im Sinne des § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO. Das Amtsgericht führt auf Seite 4 des Urteils aus, dass dem Kläger der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB zur Seite stünde und definiert die Voraussetzungen. „Nach dieser Vorschrift liegt ein wichtiger Grund vor, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.“

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Sodann gibt das Amtsgericht wieder, was der Sachverständige T[…] festgestellt habe.
Dann führt das Amtsgericht aus, der Beklagter habe diesen vom Sachverständigen festgestellten zustand herbeigeführt, und dieser ginge über eine vertragsgemäße Nutzung hinaus.
Das flexible Rohr (das nicht mehr vorhanden war und ist, dazu später) sowie das Aufstellen der Kompostkiste seien geeignet die Mietsache massiv zu gefährden bzw. hätten die Mietsache bereits massiv gefährdet. Diesen Zustand müsse der Kläger nicht dulden.
Außerdem wurde der Beklagte aufgefordert den Zustand zu beseitigen und der Sachverständige habe die Wohnung unverändert vorgefunden. So war das nicht. Der Sachverständige konnte schon deswegen keine Veränderung konstatieren, da er nur einmal in der Wohnung war. Richtig ist vielmehr, daß W. mich bei einem Hausbesuch mündlich aufforderte, die Kompostkiste abzuschaffen. Da ich anderer Meinung war, habe ich das natürlich nicht getan. Bei einem weiteren Hausbesuch sagte W. sinngemäß: „Die Kiste steht ja immer noch!?“ Darauf ich: „Da haben wir einen Dissenz!“ Der Beklagte habe keine Einsicht gezeigt und sei nicht in der Lage, die Kosten der Beseitigung zu tragen.

Im Weiteren führt das Amtsgericht zu Wiederspruch des Mieters. Was führt das AG aus???

Das Amtsgericht hat nicht dazu ausgefuhrt, warum dadurch die Rechte des Klägers im erheblichen Maße verletzt sind. Zu diesem Tatbestandsmerkmal gibt es keine Ausführungen.
Es genügt nicht, nur zu einem Teil der Tatbestandsmekmale auszuführen. Das Amtsgericht hat nur rudimentär zur Beschädigung und Gefährdung der Mietsache ausgeführt, nicht aber zur Beeinträchtigung der Vermieterrechte.
Ohne die Begründung, warum die Vermieterrechte erheblich beeinträchtigt sind, kann die Entscheidung nicht nachvollzogen werden. Es ist unklar, inwieweit das Amtsgericht überhaupt Rechte des Vermieters geprüft hat und welche Erheblichkeitsanforderungen Erheblichkeitstatbestände im konkreten Fall bestehen. Diese Erheblichkeitsprüfung ist selbst „auch“! verfassungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich.

„Das LG hat jedoch im Zusammenhang mit der weiteren Frage, ob Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind, Bedeutung und Tragweite des Art. 14 I 1 GG grundsätzlich verkannt. Denn es hat ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile der Kl. aus der Überbelegung erwuchsen, deren Interessen den Vorrang gegeben, ohne die entgegenstehenden Belange der Bf. zu berücksichtigen.“
(BVerfG, NJW 1994, 41, beck-online)

Das Gericht hätte begründen müssen, warum die Beschädigungen der Lacksicht von Dielen, der Türen und Zargen, das Entfernen von zwei Fliesen im Bad und das

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Anbringen eines flexiblen Rohrs lange vor dem Eigentumserwerb des Klägers die Rechte des Klägers so erheblich verletzen, dass ihm nur die Kündigung (und nicht etwa die Schadensersatzansprüche oder Beseitigungsansprüche) in der konkreten Situation helfen.

Das Berufungsgericht hat diese Prüfung nachzuholen. Wenn es sie nachholt, wird es zwingend zu der Erkenntnis kommen, dass die Kündigung unwirksam und damit die Klage abzuweisen ist.

Weiterhin hat das Amtsgericht nicht die Voraussetzung des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB geprüft. Wenn das Amtsgericht geprüft hätte, ob eine Abmahnung vorlag, die erfolglos blieb, so hätte es prüfen müssen, ob der Kläger Beklagte die Verstöße wiederholt. Dazu gibt es keine Ausführungen im Urteil.

2. Es wird auch die Verletzung des materiellen Rechts gerügt.

Rechtsirrig geht das Amtsgericht davon aus, daß die Kündigung der des Klägers wirksam ist. Es liegt kein Kündigungsgrund vor.
Die Wirksamkeit der Kündigung ist auch erheblich, weil bei unwirksamer Kündigung kein Räumungsanspruch besteht.

a) Erhebliche Gefährdung der Mietsache
Anders als das Amtsgericht floskelhaft meint, ist die Mietsache nicht erheblich gefährdet.

(1) Fliesen
Die Entfernung zweier Fliesen im Badezimmer ist keine Gefährdung der Mietsache. Die Wohnung (und auch das Gebäude) sind nicht gefährdet, wenn zwei Fliesen entfernt werden. Da diese Fliesen auch noch unbeschädigt vorhanden sind, sind auch die Fliesen als Teil der Mietsache nicht gefährdet. Sie können bei Auszug einfach wieder angebracht werden. Es ist allerdings zu bezweifeln, dass die Fliesen nach 23 Jahren ohne Zeilenumbruch! noch den üblichen Standards entsprechen und vom Kläger weiterverwendet werden sollen.

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(2) flexibles Rohr

Das Anbringen des Rohrs ist keine erhebliche Gefährdung der Mietsache, zumal dieses Rohr unkompliziert wieder zurückgebaut werden konnte. Der Beklagte hat das nach der Abmahnung vom 26.10.2021 auch getan.

Algenbewuchs gefährdet die Mietsache nicht. Algen dringen weder in die Bausubstanz ein, noch beschädigen sie den Putz. Sie sind – wie der Sachverständige festgestellt hat – durch einfache Malerarbeiten dauerhaft zu entfernen. Außerdem können Algen auch aufgrund von Feuchtigkeit in der Luft wachsen. Die betroffene Wand zeigt ja nach Norden. Ein Foto der benachbarten Nordwand, die sich unterhalb der Wohnung befindet, würde das zeigen,

Bereits aufgrund der Beseitigungskosten von nicht einmal 500,00 € ist zu erkennen, dass die Mietsache nicht erheblich beschädigt sein kann.

Eine Gefährdung – über durch den Bewuchs durch Algen ist ausgeschlossen.

Darüber hinaus handelt es sich um Gemeinschaftseigentum der WEG. Diese allein hat das Recht, Ansprüche gegen den Beklagten aus der Beschädigung bzw. auf Instandsetzung geltend zu machen, § 9a ab Abs.2 WEG.

(3) Lackschicht unter Kompostkiste bzw. KompostWurmkiste

Das Amtsgericht ist der Ansicht, dass das Aufstellen einer Kompostkiste eine erhebliche Gefährdung der Mietsache darstellt. Es hat auch eine Beschädigung festgestellt. Die Beschädigung liegt zum einen in der fehlenden Lackschicht. Hierzu hat der Sachverständige festgestellt, dass eben diese Lackschicht auch vor der Nasszelle in der Küche fehlt und wohl durch die Benutzung durch Schuhe verursacht ist. Grund ist ein nicht sehr leistungsstarker Wasserlack, der über die Dauer von ca. 23 Jahren nicht mehr vorhanden ist.

Damit steht fest, dass der Schaden „fehlende Lackschicht“ nnicht nur wegen der Kompostkiste vorliegt, sondern auch aufgrund der üblichen Benutzung nämlich aufgrund des Begehens des Dielenfußbodens entstanden ist.

Die Beschädigungen lägen auch ohne Kompostkiste vor, allein aufgrund des üblichen Gebrauchs einer Küche mit Dielenfußbodens über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren. Die Stelle, wo sich die Wurmkiste befand, wird wenig betreten; hier wäre wohl die Lackschicht noch vorhanden.

Die Kompostkiste selbst stellt keine Gefährdung der Mietsache dar. Sie ist vielmehr eine Möglichkeit, die eigenen Bioabfälle effektiv in Kompost umzuwandeln. Das ist ohne Schädigung der Mietsache möglich. Insbesondere sind die möglichen Nachteile, wie das Vorhandensein kleiner Tiere oder geringfügiger Gerüche Es gab nie Gerüche! im wohnungsüblichen Umfang. In der Tat war unter der Wurmkiste eine Erhöhung der Feuchtigkeit der Dielung festzustellen. Laut meinem Gedächtnisprotokoll von den unkritischen 10% auf kritische 20% en masse. Im Gutachten steht später „bis zu 29%“

Es ist jederzeit möglich Kleintiere wie Mäuse, Ratten, Spinnen oder Schlangen in der Wohnung zu halten. Diese Tiere werden regelmäßig mit Lebendfutter versorgt, dass

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zu diesem Zweck auch in der Wohnung aufbewahrt wird und werden darf. Dazu zählen Würmer, Larven und Käfer.

Aber auch die Lebensmittelaufbewahrung zieht regelmäßig Ungeziefer an, z.B. Lebensmittelmotten, Erdnussplattkäfer oder Fruchtfliegen. Es käme keiner niemand auf die Idee, bei einem mäßigen Befall einem Mieter zu kündigen, weil vielleicht fünf Motten freigesetzt wurden, die die Mietsache gefährden könnten.

(4) Türen und Zargen mit Faserstift bemalt

Das Bemalen von Zargen und Türen mit Faserstiften gefährdet die Mietsache nicht erheblich. Die entstandene farbliche Verschmutzung kann ohne weiteres im Rahmen der Schönheitsreparaturen beseitigt werden – was auch der Sachverständige mitgeteilt hat. Die Faserstifte verursachen keine weitergehende Beschädigung und sind nicht erheblich. Sie könnten vielleicht sogar abgewaschen werden.

b) Durch Vernachlässigung des Mieters
(1) Entfernen der Fliesen

Der Beklagte hat die Fliesen vor mehr als 10 Jahren entfernt, um die Badewanne weiterhin nutzen zu können. Die Entfernung war deswegen notwendig, damit der Beklagte seinen unterfahrbaren Personenlifter nutzen kann, um in die Wanne zu kommen.

Mittlerweile ist das Recht zum Umbau sogar vertraglich gesetzlich geregelt, § 554 BGB. Wenn man also so_weit gehen würde, die (temporäre) Entfernung der Fliesen als bauliche Veränderung anzusehen, hätte der Beklagte einen Anspruch auf diesen Umbau gegen den Kläger gehabt.

Eine Vernachlässigung der Mietsache liegt damither nicht vor.

(2) flexibles Rohr

der Beklagte hat sofort nach Abmahnung das flexible Rohr entfernt. Er ist bis heute der Ansicht, daß die Algen auch ohne das flexible Rohr entstanden wären. Man sehe sich das Foto einer ebenfalls nach Norden zeigenden benachbarten Hauswand an. Das Auffangen von Regenwasser ist keine Vernachlässigung der Mietsache.

(3) Wurmkiste

Die Benutzung einer Wurmkiste in der Wohnung gehört zum üblichen Gebrauch der Mietsache.

Ein weiteres Indiz für die Tatsache, daß Wurmkisten/Kompostkisten zum üblichen Gebrauch des Mieters einer Wohnung gehören, zeigt sich bei der Suche nach ihnen zum käuflichen Erwerb. Man kann sie nicht nur bei Amazon, sondern nahezu in jedem haushalts-

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nahmen Onlineversandhandel erwerben, beworben mit der Möglichkeit, diese Kisten in der Wohnung zu nutzen. Eine Vernachlässigung der Mietsache liegt nicht vor, wenn die vorgeworfene Handlung sozial anerkannt ist, und von vielen Menschen in der Wohnung<strike> als üblich in der Wohnung anerkannt wird.

So empfehlen unter anderem Focus, die Süddeutsche Zeitung, Brigitte, NZZ, kraut&rüben [ohne Leerzeichen!] und der MDR eine solche Wurmkiste.

Selbstverständlich müssen dann auch Würmer oder andere Kleintiere dort wohnen, sonst kann kein Kompost entstehen.

Eine Wurmkiste ist im Übrigen <strike>auch geruchlos.

(4) Zargen und Türen

Es steht dem Mieter frei, während der Mietzeit eine farbliche Gestaltung der Türen vorzunehmen. Auch wenn diese farbliche Gestaltung nicht den Geschmack des Vermieters trifft, liegt darin keine Vernachlässigung des Mieters, sondern schlicht sein Gestaltungsrecht der Wohnung – wenn man es, wie im vorliegenden Fall, wieder beseitigen kann.

c) Verletzung der Rechte des Vermieters im erheblichen Maße

Die Rechte des Klägers sind nicht verletzt, erst recht nicht im erheblichen Maße.

Unstreitig waren alle streitgegenständlichen Mängel schon bei Eigentumsübergabe an den Kläger vorhanden.

Der Kläger hat in Kenntnis der gerügten Mängel die Mietsache erworben. Da er den Mietvertrag des Beklagten anzweifelt, ist davon auszugehen, dass der Kläger vor bzw. bei Kauf keinen Mietvertrag gesehen hat. Er wusste offensichtlich nicht, was vereinbart war und kaufte trotz Kenntnis eine (in seinen Augen) verwahrloste Wohnung.

Es ist dem Kläger verwehrt, sich auf seine Rechte als Vermieter insoweit zu berufen, als dass er diesen Zustand bei Kauf hingenommen hat. Er kaufte die Wohnung wie gesehen und kann sich dann nur bei dem Verkäufer, nicht aber bei dem Mieter schadlos halten.

Sämtliche gerügten Beschädigungen liegen seit Jahren vor und lagen bei Eigentumsübergang lange vor.

„Ansprüche, die bei Eigentumsübergabe entstanden und fällig waren, verbleiben beim Veräußerer. Dies gilt auch für Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache.“
MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 203, BGB § 566 Rn. 44)

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Der Beklagte müsste seine Pflichtverletzungen fortgesetzt haben, damit überhaupt Rechte des Beklagten Klägers betroffen sein könnten. Da die vorgeworfenen Pflichtverletzungen bis auf das Rohr und die Wurmkiste längst vergangen sind, sind die Rechte des Klägers gar nicht betroffen.

Im Einzelnen gilt außerdem:

(1) Fliesen

Das Abnehmen der Fliesen betrifft die Rechte des Mieters Vermieters nicht, weil es sich um die Wandgestaltung des Mieters handelt, die er selbst bestimmen kann – solange er sie bei Auszug wiederherstellt.

Hinzu kommt der Anspruch des Beklagten nach § 554 BGB, der eine Verletzung der Rechte des Vermieters bereits gesetzlich ausschließt.

Das Abnehmen von zwei Fliesen ist in keinem Fall eine erhebliche Verletzung der Rechte des Beklagten Klägers, sondern völlig unerheblich. Die Erheblichkeitsschwelle ist erst überschritten, wenn es dem Vermieter zumutbar ist, die Vernachlässigung hinzunehmen, das ist denkbar bei finanziell großen Schäden oder massiven Substanzbeeinträchtigungen der Mietsache. Beides liegt hier nicht vor.

(2) Flexibles Rohr

Der Beklagte hat das Rohr zurückgebaut und das Regenrohr in den Ursprungszustand zurückversetzt. Das flexible Rohr gab es zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr.

Der Algenbefall ist einfach zu beseitigen und kann mit Malerarbeiten vollständig wieder hergestellt beseitigt werden. Er befindet sich an der Terrasse des Beklagten und stäört somit auch keine Mitbewohner oder Dritte.

Die Substanz der Wohnung ist nicht gefährdet. Die Außenwand ist WEG-Eigentum und steht nicht in der Verfügungsmacht des Klägers.

Im Übrigen dürfte die Fassade nach 23 Jahren instandsetzungsbedürftig sein, so dass sowieso kein Schaden verbleibt, wenn der Kläger den Instandsetzungspflichten am Haus nachkommt. Soweit die Algen einen Mehraufwand bei der Instandsetzung bedeuten, so hätte der Verkäufer und ehemalige Vermieter ggf. einen Anspruch gegen den Beklagten, nicht aber der Kläger, der die Wohnung in dem diesem Zustand erwarb. Es liegt kein Schaden vor.

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(3) Wurmkiste

Anders als das Amtsgericht meint, beeinträchtigt die Wurmkiste nicht die Rechte des Vermieters, denn sie gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist vom Kläger zu dulden.

Selbst wenn dem nicht so wäre, so wären die Rechte des Klägers nur insoweit verletzt, als dass die Wurmkiste über die Nutzung des normalen Biomülls, der in Potsdam getrennt gesammelt werden muss, hinausgeht. Dazu hat der Kläger nichts vorgetragen. Er müsste auch dazu vortragen, inwieweit die Wohnung über einen Ungezieferbefall z.B. Mehl- oder Kleidermotten oder eine Kleintierhaltung des Mieters hinausgeht.

Selbst wenn ihm das für die Wurmkiste gelänge, so fehlt es noch immer an der Erheblichkeit. Dem Kläger steht die Möglichkeit offem, nach § 541 BGB vorzugehen. Erst wenn der Beklagte zum Unterlassen (des Aufstellens einer Wurmkiste) verurteilt und dem keine Folge leisten würde, käme eine Erheblichkeit der Verletzung der Rechte des Klägers überhaupt in Betracht.

„Der Kündigende kann sich nicht durch Abhilfeaufforderung den Kündigungsgrund quasi selbst schaffen. Insbesondere bei geringfügigen Verstößen des Mieters gegen den vertragsgemäßen Gebrauch scheidet eine Kündigung oftmals aus. Der Kündigungswillige ist in diesen Fällen nicht rechtlos. Er kann auf Erfüllung bzw. Unterlassung klagen. Wird danach das pflichtwidrige Verhalten allerdings nicht eingestellt, dürfte dieses Verhalten idR dem Kündigungsgrund die notwendige Schwere geben.“
(Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 140)

Solange der Kläger außer einer Abmahnung keine weiteren Unterlassungsanstrengungen unternimmt, fehlt für einen Kündigungsgrund die notwendige Erheblichkeit.

Hinzukommt, dass der Kläger in der Pflicht ist, die Wohnung regelmäßig instand zu halten. Wie der Sachverständige ausführt, ist die Lackschicht der Dielen an vielen Stellen wegen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht mehr vorhanden. Dielen sind nach 23 Jahren auch üblicherweise abgenutzt. Da der Beklagte laut Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, hat der Kläger die Pflicht zur regelmäßigen Instandsetzung, wozu auch das Herstellen einer fachgerechten Lackschicht auf den Dielen gehört. Diese Instandsetzung der Dielen würde den Schaden, der vor zehn Jahren entstand, beseitigen. Anders formuliert: wenn der Kläger seiner vertraglichen Pflicht zur Instandsetzung der Dielen in der Wohnküche nachkommen würde, gäbe es keinen Schaden mehr.

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Ich fordere den Kläger namens und in Vollmacht des Beklagten auf, die Dielen in der Küche instand zu setzen instandzusetzen, so dass sie wieder eine funktionstüchtige Lackschicht aufweisen. Hierzu bitte ich die Arbeiten bis zum 31.05.2024 zu erledigen und drohe im Übrigen Instandsetzungsklage an.

Außerdem ist es Sache des Klägers, regelmäßig die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Da die letzten Maßnahmen des Vermieters mehr als 20 Jahre zurückliegen, fordere ich den Kläger auf, alle fälligen Schönheitsreparaturen in der Wohnung inkl. der Innentüren und -zargen bis zum 30.06.2024 vorzunehmen. Darüber hinaus fordere ich ihn auf, die Fenster von innen und außen <strike> instand zu setzen instandzusetzen, dies auch bis zum 30.06.2024. Auch hier stelle ich in Aussicht, Klage auf Instandsetzung zu erheben.

Die Instandsetzung der Türen und Zargen ist nicht aufwendiger, weil diese bemalt wurden. Die Türen und Zargen haben nach mehr als 20 Jahren ihre Lebensdauer erreicht und müssten gründlich erneuert werden. Dies wäre auch bei äußerster Vorsicht des Mieters nach 20 Jahren notwendig.

d) Erfolglose Abmahnung

Die Abmahnung des Klägers war nicht erfolglos.

Seit der Abmahnung hat der Kläger Beklagte keine Fliesen entfernt, keine Türen und Türzargen bemalt und kein flexibles Rohr an dem Regenrohr zur Ableitung angebracht. Die Abmahnung dient aber nicht der Schadensbeseitigung. Sie soll dem Mieter die Möglichkeit geben, zukünftig keine Vertragsverletzungen zu begehen.

Diese Möglichkeit hat der Kläger Beklagte genutzt.