Schriftliches Urteil vom 28.03.24

26 C 368/23

Amtsgericht Potsdam
Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

W. - Kläger -

Prozessbevollmächtigte:
…

gegen

Oliver Lenz - Beklagter -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Kanzlei Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam

hat das Amtsgericht Potsdam durch den Richter am Amtsgericht Schulz am 28.03.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung am 25.01.2024 für Recht erkannt:

Die mündliche Verhandlung war überaus kurz. Da wurde nichts besprochen, außer daß der Richter sagte, die Wurmkiste/„Komposthaufen“ wäre kritisch. Meine Anwältin brachte nichts vor. Ich persönlich hatte überhaupt keine Ahnung, welche verheerende Bedeutung diese Verhandlung hatte.

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam, 3. Obergeschoss links, bestehend aus vier Zimmern,

Es sind drei Zimmer und eine Wohnküche

Bad, Flur, Balkon

Formal: es ist kein Balkon, sondern eine Terrasse

und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche

die Wohnungsgröße beträgt 104,6 qm

zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Seite 2

Der Beklagte darf die Vollstreckung des Zahlungsanspruchs

Was bedeutet das?

durch Sicherheitsleistung von 110 % des zur Vollstreckung gelangenden Betrages, im Übrigen durch die Leistung einer Sicherheit in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis einschließlich zum 31.08.2024 eingeräumt.

Tatbestand

Zwischen dem Rechtsvorgänger des Klägers und dem Beklagten wurde im Jahr 1990 ein Mietvertrag über die von dem Beklagten benutzten streitbefangenen Räume geschlossen. Die Wohnung besteht u.a. aus vier Räumen.

Wie gesagt, es sind drei Zimmer und eine Wohnküche.

Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 04.05.2022 in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten.
Der Kaltmietzins beträgt 208,00 €.

Der Kläger reicht einen Mietvertrag vom 06.03.1990, über eine Wohnung, bestehend u.a. aus zwei Räumen, zur Gerichtsakte. In diesem Vertrag ist neben dem Beklagten Frau H.L. als Mieterin benannt. Diese hatte den Vertrag nicht unterschrieben.

Das ist wirklich so, aber m. E. bedeutungslos. Der Mietvertrag wurde zu DDR-Zeit abgeschlossen, und in der DDR galt für eine Ehe automatisch „Gütergemeinschaft“.

Hierauf hatte der Beklagte in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung hingewiesen.

Der Beklagte ist an primärer

Formal: primär

progredienter Multipler Sklerose erkrankt. In einem Vorprozess, gerichtet auf Räumung wegen Eigenbedarfs seitens eines Rechtsvorgängers

des unmittelbaren Rechtsvorgängers!

des Klägers, wurde durch das Landgericht Potsdam zum Aktenzeichen 13 S 68/13 im Urteil auf die mündliche Verhandlung vom 19.04.2018 in Hinblick auf den gesundheitlichen Zustand des Beklagten tenoriert, „dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht.“

W. erhob zunächst am 26.10.2021 Kündigung wegen Eigenbedarfs. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 01.11.2021 auf das Urteil und die bestehende Rechtslage hinwies, wurde ganz offensichtlich ein Vorwand gesucht, die Wohnung freizubekommen.

Dem Beklagten wurde mehrfach schriftlich

Einmal, nämlich mit Schreiben vom 26.10.21

u.a. untersagt auf dem Dielenboden der Küche eine Kompostkiste zu unterhalten, die zur Durchfaulung der Dielen geführt hatte.

In diesem Schreiben wurde behauptet, ich unterhielte einen KompostHAUFEN in der Wohnung /1/. Richtig ist, daß vor ca. zehn Jahren der Boden der Kiste durchgefault war und dadurch der Lack auf den Dielen kaputt ging. Seit der Reparatur der Kiste, (ca. 2015), bei der der Boden der Kiste erneuert wurde stand die Kiste auf vier Holzblöcken und es gab keine weiteren Beschädigungen der Mietsache.

Er wurde zur Beseitigung aufgefordert. Insoweit wird auf die Rechtsanwaltsschreiben vom 26.10.2021

Wörtlich: „Sie unterhalten einen KompostHAUFEN in einer Wohnung“

und 21.12.2021

Das war keine Aufforderung zur Beseitigung, sondern die Kündigung.

Im übrigen fehlt hier im schriftlichen Urteil ein wichtiger Satzteil sowie das Satzzeichen. Kann ich mir jetzt selbst ausdenken, was dort stehen soll?

Seite 3

Da die Wohnung aus Sicht des Klägers Mängel aufwies, hat der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren angestrengt. Zum Aktenzeichen 26 H 3/22 erstellte der Sachverständige Dipl.Ing. T. unter dem 17.03.2023 ein Gutachten, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Der Kläger hatte mit Rechtsanwaltsschreiben vom 01.09.2022 und 08.05.2023, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Der Kläger behauptet, er habe von seinem Rechtsvorgänger nur rudimentäre Mietunterlagen erhalten.

Das kann ja wohl nicht MEIN Problem sein.

Der von ihm eingerichtete Mietvertrag könne nicht die streitbefangene Wohnung betreffen, da insoweit lediglich zwei Räume vermietet wurden,

Im Mietvertrag (von 1990!) wurden 2 Zimmer und eine Kammer vermietet. Aber aus dieser fensterlosen Kammer wurde bei der Sanierung ein Raum mit Dachfenster. Außerdem wurde die Bodenkammer in einen Raum verwandelt.

die streitbefangene Wohnung jedoch aus vier Räumen bestehe. Zudem sei Frau H. L. niemals in die Wohnung eingezogen.

Was für eine absurde Behauptung!

Dies behaupte auch der Beklagte nicht.

Wo und warum hätte ich das tun sollen?Ich bin nie gefragt worden, die Sache ist doch offensichtlich!

Sein Vortrag insoweit sei darüber hinaus auch verspätet.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam, 3. Obergeschoss links, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat gegen die Kündigungen widersprochen und weist insbesondere auf seinen gesundheitlichen Zustand hin.

In der mündlichen Verhandlung habe ich das nicht getan. Ich saß einfach im Rollstuhl und hatte eine Assistenz dabei.

Seite 4

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Das sich bei der Gerichtsakte befindliche Mietvertragsexemplar betrifft nicht die streitbefangene Wohnung, da sich dieser Mietvertrag u.a. über zwei Räume verhält, während die streitige Wohnung u.a. aus vier Räumen besteht.

Das ist eine krass falsche Aussage. Wie bereits gesagt, wurde die Kammer des Mietvertrages durch die Sanierung in einen vollwertigen Raum verwandelt. Weiterhin wurde die im Obergeschoss befindliche Bodenkammer durch die Sanierung der Wohnung 1999/2000 der Wohnung zugeschlagen. Dadurch vergrößerte sich die Wohnung von 78 qm auf 103 qm. Über den Vorgang der Sanierung gibt es umfangreiche Unterlagen in schriftlicher Form.

Es kann daher dahinstehen, ob H. L. Mitmieterin dieser, hier nicht streitgegenständlichen Wohnung war.

Nochmal: Das ist blanker Unsinn! Wenn aber solch ein Unsinn gleich am Beginn der Urteilsbegründung steht: Wird da nicht das gesamte Urteil zu Makulatur?

Darüber hinaus wäre der Vortrag des Beklagten insoweit auch im Sinne des §296 ZPO verspätet, weil er die Erledigung des Rechtsstreit verzögern würde. Der Beklagte hätte diesen Vortrag viel früher in den Rechtsstreit einführen müssen.

Ist das so? Ist das nicht nachvollziehbar, dass ich meine geschiedene Ehefrau H.L. möglichst aus dem Prozess heraushalten wollte? Im übrigen: Kann ein Verweis auf einen falschen/unvollständigen Beklagten verfristen?

Der Kläger kann von dem Beklagten die Räumung der streitbefangenen Wohnung begehren, § 546 Abs. 1 BGB

Das ist alles???

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist spätestens durch die fristlose Kündigung vom 08.05.2023 beendet worden.

Dem Kläger stand der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB zur Seite. Nach dieser Vorschrift liegt ein wichtiger Grund vor, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, daß er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Der Sachverständige T. hat u.a. folgenden, vom Beklagten verursachten Zustand der Mietsache festgestellt:

• Entfernen zweier Fliesen im Bad an der Badewanne

Es gab gute Gründe dafür, siehe Antwort_Schäden_vom_03.12.21#Zu_2.. Ohne diesen reversiblen Eingriff wäre die Badewanne für mich aufgrund meiner Behinderung nicht nutzbar.

• Anbringen eines flexiblen Rohres am Regenfallrohr der Dachterrasse um Regenwasser in einer Zinkwanne aufzufangen, massiver Algenbewuchs feststellbar; an übriger Außenwand kein Algenbewuchs. Der Algenbewuchs ist durch Überlaufen der Zinkwanne entstanden.

Das flexible Regenfallrohr wurde sofort nach der ersten Begehung 2021 (als W. erstmalig sein Eigentum besichtigte) entfernt und gegen das originale Fallrohr (welches ich im Keller aufbewahrt hatte) ausgetauscht. Die Zinkwanne stand zwar danach noch da, es floss aber kein Regenwasser mehr dazu, und also gab es auch kein überlaufen mehr. Der Mangel war also behoben und die Kündigung kann sich nicht darauf berufen. Im übrigen sind hier alle Hauswände, die nach Norden zeigen, außen mit Stockflecken versehen.

Ja, es gab vereinzelte Algen an der Hauswand. M. E. ein Schönheitsfehler, der jederzeit mit einer Bürste beseitigt werden kann. Was daran also „massiv“ sein soll, verstehe ich nicht.

• Lackschicht auf Küchendielen unter nicht wasserdichter Kompostkiste (vom Sachverständigen als Wurmkiste bezeichnet) nicht mehr vorhanden,

Dieser Schaden entstand bereits vor 10 Jahren. Der finanzielle Aufwand ,diesen Schaden zu beheben, beträgt laut dem Gutachter 320 € netto, 380,80 € brutto (Dielenbelag demontieren, abfahren und entsorgen, Demontage der Sockelleisten, Montage der neuen Dielen, Lackierung und Wiedermontage der vorhandenen Sockelleisten, Baustelle einrichten), zzgl. An- und Abfahrt (40 €). Ein Schaden von deutlich unter 500 € soll eine „erhebliche“ Pflichtverletzung sein??

starke Feuchtigkeitswerte unter Kiste gemessen, dadurch ist der Fußboden massiv geschädigt,

Gemessen wurde ein Feuchtigkeitsgehalt der Dielen unter der Kiste von bis zu 29 %. Normal wären aber nur 19 (neunzehn) %. Wiederum: Ist das „erheblich“?

kleine Käfer aus Kiste gekrabbelt, da nicht dicht genug

Es war ein (1) kleiner Käfer.

• mehrere Türen und Zargen mit Faserstiften bemalt

Es gab ein sehr kleines Kind, das Spaß an dieser „Verschönerung“ hatte. Als Andenken habe ich die Bemalungen nicht entfernt. Schließlich kann man das auch zu einem beliebigen Zeitpunkt später tun.

Seite 5

Der vom Beklagten herbeigeführte und vom Sachverständigen festgestellte Zustand der Mietsache geht weit über eine vertragsgerechte Nutzung hinaus. Insbesondere das flexible Rohr am Fallrohr

„anstelle“ des ursprünglichen metallenen Fallrohrs

zur „Regenwassergewinnung“

Wie gesagt, als der Rückbau gefordert wurde, habe ich das sofort getan! Ich halte das noch immer für nicht sinnvoll, aber da es in die „Substanz“ der Mietsache eingreift, konnte der Vermieter das verlangen.

und das unkontrollierte Aufstellen

Was wäre denn ein „kontrolliertes“ Aufstellen gewesen?? Ich bitte um Definition des Begriffs!

der Kompostkiste in der Küche sind geeignet (sic!) die Mietsache massiv zu gefährden, bzw. haben die Mietsache bereits massiv geschädigt.

Soweit ich weiß sind Beschädigungen, die in der Vergangenheit erfolgten, nicht entscheidend. Nur laufende und prospektive Beschädigungen der Substanz sind im Zusammenhang mit einer Kündigung interessant!

Dies muss der Kläger nicht dulden.

Der Beklagte wurde auch aufgefordert den Zustand zu beseitigen. Selbst als der Sachverständige zur Begutachtung die Wohnung besichtigt hatte, war der Zustand noch wie vom Kläger bemängelt. Der Beklagte hatte keinerlei Einsicht gezeigt, das er die Mietsache beschädigt.

Es kann nur um die Kompostkiste gehen.

Der Sachverständige hat auch ausgeführt, dass die Mängelbeseitigung mehrere tausend Euro kosten wird.

Die Mängel, die ich zu verantworten habe, und nicht durch normalen Gebrauch der Wohnung entstanden sind, machen viel weniger aus!

Unter 1.000 €, schätze ich. Der Beklagte hat Prozesskostenhilfe gewährt bekommen. Er ist finanziell gar nicht in der Lage sich an diesen Kosten zu beteiligen.

Echt jetzt? Es wird im Urteil darauf hingewiesen, daß ich PKH erhalte?? Im übrigen ist die Aussage falsch. Ich würde im Zweifelsfall ein vorgezogenes Erbe nutzen können!

Nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ist ein Widerspruch des Mieters unbeachtlich, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Selbst wenn alle Vorwürfe zuträfen, liegt dann ein Grund für eine sogar fristlose Kündigung vor? Das kann ich mir nicht vorstellen. Im übrigen: Das Gutachten liegt seit 17.03.2023 vor. Erinnere ich mich falsch, daß die fristlose Kündigung erst zu Weihnachten kam? Wenn ich mich richtig erinnere: Kann ein Grund für eine fristlose Kündigung so lange zurückliegen und bekannt sein?

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nm. 7 und 11, 711 ZPO.

Dem Beklagten war eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren.

Der Streitwert wird auf 2.496,00 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung

…