Aktuelle Version vom 26. August 2024, 14:33 Uhr

Kanzlei S.

Landgericht Potsdam
Jägerallee 10-12
14469 Potsdam

Potsdam, 01.08.2024

In Sachen
Lenz, O. ./. W., M
Az.: …

beantragen wir,

die Berufung zurückzuweisen.

[Bearbeiten] I.

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Das Mietverhältnis habe spätestens durch die fristlose Kündigung vom 08.05.2023 seine Beendigung gefunden. Der Beklagte habe die ihm obliegende Sorgfalt erheblich vernachlässigt und dadurch die Mietsache erheblich gefährdet. Der Beklagte sei mehrfach

Genau ein Mal.

[Bearbeiten] Seite 2

aufgefordert worden, den Zustand in Hinblick auf das unkontrollierte aufstellen einer Kompostkiste und der Konstruktion zur Regenwassergewinnung zu beseitigen. Der Beklagte habe keinerlei Einsicht gezeigt.

Was ist „unkontrolliertes Aufstellen“? – Die „Konstruktion zur Regenwassergewinnung“ (der Austausch des Fallrohrs auf der Terrasse durch ein flexibles Rohr, welches zu einer Wasserwanne führte) wurde sofort nach der Abmahnung zurückgebaut. Ein Vorgang, der fünf (5!) Minuten dauerte.

[Bearbeiten] II.

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts wendet sich die gegnerische Berufung. Es wird die Verletzung des prozessualen Rechts gerügt, denn das Amtsgericht habe nicht die Frage der Beeinträchtigung der Vermieterrechte ausgeführt. Zudem werde auch die Verletzung materiellen Rechts gerügt. Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache hätte nicht vorgelegen. Das Verhalten des Beklagten entspreche dem üblichen Gebrauch.

[Bearbeiten] III.

Die so skizzierte Berufungsbegründung überzeugt nicht. Den maßgeblichen Sachverhalt verkennt der Beklagte. Gleiches gilt für die Grundsätze der Denklogik.

Zur Vermeidung von Wiederholungen verweisen wir zunächst auf sämtliches Vorbringen und Beweisanbieten in erster Instanz. Darüber hinaus führen wir wie folgt aus:

1.
Zurecht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien fand aufgrund Kündigung seine Beendigung, so dass der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet ist.

2.
Das Mietverhältnis bestand zum Zeitpunkt bestand der hier maßgeblichen Kündigung allein zwischen den Parteien. Dies wird klägerseits im Rahmen der Klage vorgetragen. Dort heißt es u.a.:

[Bearbeiten] Seite 3

„Damit einhergehend ist er (gemeint ist der Kläger – Anmerkung des Unterzeichners) in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten.„

Insofern wird klägerseits vorgetragen, dass ein Mietverhältnis bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung allein zwischen den Parteien besteht. Substantiiert ist dem der Beklagte nicht entgegengetreten. Vielmehr versuchte der Beklagte durchaus fadenscheinig im Rahmen seines Schriftsatz vom 26.02.2024 zu suggerieren, dass das Mietverhältnis nicht nur auf Mieterseite mit ihm sondern auch mit Frau L. bestehen solle. Hierbei verwies er auf den Mietvertrag, ohne jedoch konkret vorzutragen. Ziel des Beklagten war es offensichtlich, einen Irrtum zu erregen und hierbei maßgeblichen Sachverhalt unerwähnt zu lassen. Dies hat nichts mehr mit taktischem Verhalten zu tun, sondern untermauert die Verletzung gegen die prozessuale Wahrheitspflicht.

Apropos Wahrheitspflicht: In der Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 26.10.21 schreibt die Gegenseite: „Die Wohnung in der […] verfügt über keinen Balkon.“ Eine glatte Unwahrheit, dokumentiert durch ein Foto. Die Wohnung der Gegenseite HAT einen Balkon.

Das Mietverhältnis bestand allein zwischen dem Kläger und dem Beklagten. Frau L. ist nicht Partei des Mietvertrages.

[Bearbeiten] 3.

Die Klägerseits (sic!) erklärten Kündigungen führten zu einer Beendigung des Mietverhältnisses. Dies trifft einerseits auf die Kündigungen des Mietverhältnisses aufgrund der anhaltenden, vorsätzlichen Pflichtverstöße des Beklagten und andererseits auf die Eigenbedarfskündigung zu. Der Beklagte hat trotz einer Vielzahl von Abmahnungen

Es gab genau eine (1) Abmahnung. In Schreiben_vom_26.10.21_wegen_Schäden stand nach der Aufzählung von 7 vorgeblichen Mängeln die Worte: „In diesem Zusammenhang mahnen wir Sie aufgrund Ihres pflichtwidrigen Verhaltens ab.“ Zumindest der Punkt 2 enthält eine regelrechte Unwahrheit. Und mindestens der Punkt 7 führt etwas auf, was m.E. einfach vertragsgemäß ist. In Punkt 6 wird gesagt: „Die Fußböden zeigen starke Beschädigungen.“ Da die letzte Überholung des Fußbodens 21 Jahre her ist, ist das sehr wenig überraschend. Warum steht das in der Abmahnung?

Wenn aber die Abmahnung teilweise gegenstandslos ist: Woher soll ich wissen, welche Punkte „ernst“ sind?? Ist dadurch nicht die gesamte Abmahnung rechtlich unwirksam?

Er weigert sich vehement sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Er vernachlässigt sie, was bereits zu Schäden geführt hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Schäden vorsätzlich herbeigeführt bzw. weitere Beschädigungen billigend in Kauf nimmt, in dem er sein Verhalten nicht anpasst.

Was denn nun? Wenn die Beschädigung vorsätzlich herbeigeführt wurde, wie kann dann eine weitere Beschädigung nur fahrlässig sein?

Dies trifft auf die Wurmkiste bzw. Kompostkiste, die Fliesen, die Umleitung von Regenwasser, die Beschädigung von Türen und Zargen, von Fenstern und Fußböden zu.

So so.

Am Küchenfenster und an der Balkontür hat sich durch das Verhalten des Beklagten Schimmel gebildet. Sofern dieses Verhalten, insbesondere in deren Summe, zu Schäden an der Mietsache und/oder des Gemeinschaftseigentums führen,

Das Gemeinschaftseigentum ist Sache der WEG, nicht des Vermieters.

vernachlässigt der Beklagte die Mietsache

[Bearbeiten] Seite 4

Offensichtlich scheint der Beklagte nicht zu begreifen, dass er fremdes Eigentum nicht zu beschädigen hat. Der Kläger muss nicht sehenden Auges hinnehmen, wenn der Beklagte weiterhin die Mietsache beschädigt und darüber hinaus noch nicht einmal selbst wirtschaftlich in der Lage ist, Schäden zu beseitigen. Der Beklagte stellt hier nur wiederholend auf seine Beeinträchtigungen ab. Aber auch diese – mit Verlaub – berechtigen den Beklagten nicht zu pflichtwidrigem Verhalten und zur Sachbeschädigung.

Den Ausführungen des Urteils des Amtsgerichts ist zu entnehmen, dass Beschädigungen der Mietsache vorliegen und dass diese aufgrund ihres Umfangs und der mangelnden Liquidität des Beklagte eine erhebliche Geldschwelle erreicht haben.

Siehe meine Kommentare zum Urteil

Besonderes Augenmerk ist hierbei darauf zu richten, dass der Beklagte trotz Abmahnungen und trotz Sachverständigentermins an seinem beschädigenden, absolut indiskutablem Verhalten festhält. Darauf basierend können keine Dauerschuldverhältnisse bestehen. Das muss dem Beklagten auch bewusst sein.

[Bearbeiten] 4.

Im Rahmen der schriftsätzlichen Ausführungen des Beklagten auch in der Berufung manifestiert sich zum wiederholten Male, dass der Beklagte an seinem Verhalten vehement festhält. Mit Schriftsatz vom 20.02.2024 führte der Beklagte auf Seite vier aus:

„Da die Klägerseite, insbesondere bezüglich des Aufstellens bzw. Bestands der sogenannten „Wurmkiste“ Bedenken haben, wurde diese aus der Mietsache entfernt.“

Im Rahmen des Rechtsstreits stellt der Beklagte die Behauptung auf, die Wurmkiste entfernt zu haben.

Ich habe den Schriftsatz vom 20.02.2024 leider nicht gegengelesen, sonst hätte ich diese Ungenauigkeit moniert. Meine Formulierung gegenüber meiner damaligen Anwältin war: „Ich habe die Wurmkiste aufgelöst.“ Nach dem Gerichtsprozeß habe ich nämlich am selben Tag die Kiste geleert und damit „aufgelöst“! Die leere Kiste stand noch da, denn diese konnte wegen der Größe nicht so schnell entsorgt werden. Im übrigen war die Kiste leer und damit bestand m.E. auch kein Grund zur Eile. Nebenstehend ein Foto von der leeren Kiste.

Datei:Wurmkiste1.jpg

Die leere Kiste

Am 28.03.2024 wurde das Urteil verkündet. Am 24.4. folgt eine Begehung der Mietsache.

Das war keine „Begehung“, sondern ein Tischler nahm Aufmaß von den Fenstern straßenseits und war in Begleitung von Frau W. Später kam noch W. dazu. Sie waren nur in den Zimmern straßenseits. Die Kiste kann nur durch die geöffnete Küchentür gesehen worden sein, und damit aus 6 m Entfernung. Damit konnte nicht erkannt werden, daß sie leer und ohne Erde war. Im übrigen habe ich keine Genehmigung zu einer Wohnungsbesichtigung gegeben.

Hierbei zeigte sich, dass sich die Wurmkiste genau dort wo sie sonst

[Bearbeiten] Seite 5

auch stand weiterhin befand. Ein weiteres Mal trägt der Beklagte wahrheitswidrig vor.

Nach der für mich unglücklich verlaufenen Verhandlung am 25.01.24 hatte ich noch am selben Tag die Wurmkiste aufgelöst, d.h. die Erde daraus restlos entfernt. (Ich habe die Erde auf den Baumscheiben vor dem Haus verteilt.) Danach stand die leere Kiste noch an der alten Stelle. Aufgrund der Größe der Kiste war eine Entsorgung nur als Sperrmüll möglich.

Der Beklagte hat weiterhin Tücher bzw. einen Vorhang zwischen die Fenster geklemmt.

Nein. Eine Nachtassistenz von mir hat zum Abdunkeln des Raums ein Laken lose über das Fensterkreuz gelegt. W. kann das nur von der Straße aus gesehen haben, und fälschlich vermutet, daß das Laken eingeklemmt war.

Der Gutachter hat im Rahmen des Termins unmissverständlich dem Beklagten erklärt, dass dies zu Schäden am Fenster führe. Der Beklagte ändert sein Verhalten nicht. Er legt es darauf an, die Mietsache zu beschädigen.

Dem ist offensichtlich nicht so. Denn ich habe nachweislich den Blauregen, der an den Balkonen vom Hof zum Dach hochwuchs, immer wieder abgeschnitten, wenn er über meinen Balkon drohte, unter die Regenrinne zu wuchern. Ich habe das vom Fenster des Treppenhauses gesehen und meine Assistenz beauftragt, den Blauregen zurückzuschneiden. Dazu war ich weder verpflichtet noch beauftragt. Aber ich dachte mir, daß es niemand wünschen kann, daß der Blauregen die Dachrinne wegdrückt. Zu dieser Aussage kann ich Beweis anbieten, nämlich Zeugenaussage des Assistenten, der das Zurückschneiden durchführte. (MGu)

[Bearbeiten] 5.

Entgegen der Sichtweise des Beklagten wurde dieser mehrfach bezüglich seines Verhaltens abgemahnt.

Wie schon gesagt, einmal. Siehe oben.

Es wird darauf hingewiesen, dass bezüglich der Kompostkiste diverse Synonyme verwandt worden sind. Der Gutachter hat den Komposthaufen in der Kompostkiste als Wurmkiste bezeichnet. Allen Beteiligten ist klar, um welche Kiste es sich handelt.

Das stimmt insoweit, daß „Kompostkiste“ und „Wurmkiste“ Synonyme sind. „KompostHAUFEN“ ist aber kein Synonym für eine Wurmkiste!

Diesbezüglich erfolgten mehrere Abmahnungen.

Mir ist nur eine einzige Abmahnung bekannt!

Der Beklagte versucht lediglich mit seinen Ausführungen Verwirrung zu stiften.

Der Beklagte wurde sowohl mündlich bei der Wohnungsbesichtigung am 23.09.2021 als auch mit Schreiben 21.12.2021

Da steht nichts von Abmahnung.

26.10.2021,

Wie schon oben geschrieben: Da sind sieben Punkte benannt, die aber zum Gutteil gegenstandslos sind. Dann steht tatsächlich unter diesen sieben Punkten: „In diesem Zusammenhang mahnen wir Sie aufgrund Ihres pflichtwidrigen Verhaltens ab.“

01.09.2022

Darin steht nichts von erneuter Abmahnung.

und 08.05.2023

Darin steht nichts von Abmahnung.

bezüglich des Komposthaufens bzw. der Kompostkiste bzw. der Wurmkiste bzw. der Holzkiste, in welchen sich der Komposthaufen befindet, angesprochen und abgemahnt, zur Beseitigung aufgefordert und diesbezüglich letztendlich auch gekündigt.

Mir wurde immer wieder gekündigt! Erst wegen Eigenbedarfs am 26.10.21, dann außerordentlich am 21.12.21, dann am 08.06.22, schließlich am 01.09.22.

Diese Kiste befindet sich heute noch an Ort und Stelle – wie vom Sachverständigengutachten bestätigt – zu massiven Schäden an der Mietsache. Der darunterliegende Fußboden ist verfärbt, beschädigt und fault.

Die Verfärbung und die Beschädigung (der Lackschicht) bestätige ich, siehe Foto. Aber daß da etwas fault, bestreite ich ganz energisch!

Tiere krabbeln ungehindert aus der Kiste.

Es war ein kleiner Käfer während des Gutachtertermins. Der Gutachter hätte m.E. keine Notiz davon genommen. Aber der anwesende W. verlangte vehement, daß dieser Käfer im Protokoll festgehalten wird.

Ein Ungezieferbefall ist nicht tolerierbar. Soweit der Beklagte darauf anspricht, dass diverse Tiere mit lebenden Tieren gefüttert werden, so werden diese artgerecht gehalten. Sie laufen nicht frei herum und zerstören die Wohnung.

Wie soll das ein kleines Käferchen tun?

Der Beklagte hat ohne Zustimmung eigenmächtig Umbauten an der Mietsache vorgenommen. Er hat mit einem flexiblem Rohr versucht, Regenwasser zu gewinnen. Dies führt zu Beschädigungen an der Fassade. Die ersten Schäden zeigten sich. Bestritten wird, dass der Beklagte nach der Abmahnung vom 26.10.2021 auch das

[Bearbeiten] Seite 6

flexible Rohr entfernt. Erneut lügt der Beklagte.

Eine steile Behauptung ohne Substanz. Ich HABE das flexible Rohr sofort zurückgebaut und gegen das ursprüngliche Metallrohr ersetzt. Da gibt es einen Schriftwechsel mit meiner Anwältin und überhaupt keinen Zweifel!

Noch am 15.07.2022 war die zum Zeitpunkt der Abmahnung vom 23.09.2021

Am 23.09.2021 gab es eine (erste!) Wohnungsbesichtigung, sonst nichts. Mein Gedächtnisprotokoll dieser Wohnungsbesichtigung.

das flexible Rohr vorhanden.

Das Fallrohr war zu diesem Zeitpunkt wieder das ursprüngliche Metallrohr! Ich hatte es früher abgenommen (es waren zwei Schrauben zu lösen) und durch ein flexible Rohr ersetzt. Dieses flexible Rohr (so ein gelbes, wie es auf Baustellen oft anzutreffen ist) führtezu einer Regenauffangwanne. Das Metallrohr endet wenige Zentimeter über dem Fußboden der Terrasse. Um auch weiterhin Regenwasser auffangen zu können, hatte ich jetzt auf die untere Öffnung, wieder das flexible Rohr mit Klebestreifen befestigt. Das flexible Rohr führte etwas nach oben :-( und wieder in die Zinkwanne für Regenwasser.

In diesem Zusammenhang wird auch bestritten, dass der Algenbewuchs auch ohne das flexible Rohr entstanden wäre.

Ach. Das Gebäude sieht auf allen Nordseiten schlecht aus. Überall sind Vergrauungen durch Stockflecken zu sehen. Beweis: Foto.

Rechtlich irrelevant ist es, wer Eigentümer der Fassade ist. Der Kläger ist auch am Gemeinschaftseigentum der WEG beteiligt und damit anteilig an der Fassade. Darüber hinaus steht die Oberfläche der Balkone im Sondereigentum. Auch diese wird durch das Verhalten des Beklagten beschädigt.

Was meint er mit: „Oberfläche der Balkone“?

[Bearbeiten] 6.

Die Wurmkiste steht in einer Ecke, wo üblicherweise keiner langläuft. Die Beschädigung der Lackschicht wird durch den andauernden Feuchtigkeitseintritt hervorgerufen. Er ist nicht durch üblichen Gebrauch zu erklären. Das Verhalten des Beklagten führt dazu, dass die Dielen komplett getauscht werden müssen. Wir rufen in Erinnerung, dass im Rahmen der Begutachtung krabbelndes Ungeziefer unter Kiste hervorkamen. (sic!)

[Bearbeiten] 7.

Das Zerkratzen, Beschädigen und Bemalen von Türen ist ebenso nicht vom üblichen Mietgebrauch gedenkt. (sic!)

Wie ein Mieter seine Türen anmalt, ist alleinige Sache des Mieters. Das ist gerichtsnotorisch.

Es erfordert die vollständige Instandsetzung. Aber auch hier ist der Beklagte – nach seinen eigenen Bekundungen – finanziell nicht in der Lage, Schäden zu beseitigen.

Das ist eine Unwahrheit! Ich kann mir jederzeit genügend Geld von meiner Mutter borgen.

Er verfügt auch nach seinen eigenen Bekundungen nicht über eine entsprechende Haftpflichtversicherung. Wir reichen nochmals diverse Fotos, beigefügt in Kopie als

Anlage BE1,

zur Gerichtsakte, die sehr eindrucksvoll die Schäden an der Fassade, den Türen und den Fliesen zeigen.

[Bearbeiten] Seite 7

Ein derartiges Verhalten ist im Ergebnis nicht hinnehmbar, sind die Kündigungen wirksam und der Beklagte verpflichtet, die Mietsache zu räumen.

Auch im Hinblick auf die Fliesen lässt sich ein Schaden nicht einfach beseitigen.

Doch, denn die Fliesen sind ja noch vorhanden!

Aufgrund des Zeitablaufs wird sich ein einheitliches Fliesenspiegelbild (sic!) nicht mehr durch einfache Ersetzung einzelner Fliesen erreichen lassen. Der Schaden wird deutlich umfangreicher sein.

Beweis: Sachverständigengutachten

K.
Rechtsanwältin
i.V.f. RA M.