Schriftliches Urteil vom 28.03.24

26 C 368/23

Amtsgericht Potsdam
Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

W. - Kläger -

Prozessbevollmächtigte:
…

gegen

Oliver Lenz - Beklagter -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Kanzlei Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam
Ist das richtig? Es war Frau Kuba.

hat das Amtsgericht Potsdam durch den Richter am Amtsgericht Schulz am 28.03.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung am 25.01.2024 für Recht erkannt:

Die mündliche Verhandlung war überaus kurz. Da wurde nichts besprochen, außer daß der Richter sagte, die Wurmkiste/„Komposthaufen“ wäre kritisch. Meine Anwältin brachte nichts vor. Ich persönlich hatte überhaupt keine Ahnung, welche verheerende Bedeutung diese Verhandlung hatte.

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam, 3. Obergeschoss links, bestehend aus vier Zimmern,

Es sind drei Zimmer und eine Wohnküche

Bad, Flur, Balkon

Formal: es ist kein Balkon, sondern eine Terrasse

und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche

die Wohnungsgröße beträgt 104,6 qm

zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Seite 2

Der Beklagte darf die Vollstreckung des Zahlungsanspruchs

Was bedeutet das?

durch Sicherheitsleistung von 110 % des zur Vollstreckung gelangenden Betrages, im Übrigen durch die Leistung einer Sicherheit in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis einschließlich zum 31.08.2024 eingeräumt.

Tatbestand

Zwischen dem Rechtsvorgänger des Klägers und dem Beklagten wurde im Jahr 1990 ein Mietvertrag über die von dem Beklagten benutzten streitbefangenen Räume geschlossen. Die Wohnung besteht u.a. aus vier Räumen.

Wie gesagt, es sind drei Zimmer und eine Wohnküche.

Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 04.05.2022 in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten.
Der Kaltmietzins beträgt 208,00 €.

Der Kläger reicht einen Mietvertrag vom 06.03.1990, über eine Wohnung, bestehend u.a. aus zwei Räumen, zur Gerichtsakte. In diesem Vertrag ist neben dem Beklagten Frau H.L. als Mieterin benannt. Diese hatte den Vertrag nicht unterschrieben.

Das ist wirklich so, aber m. E. bedeutungslos. Der Mietvertrag wurde zu DDR-Zeit abgeschlossen, und in der DDR galt für eine Ehe automatisch „Gütergemeinschaft“.

Hierauf hatte der Beklagte in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung hingewiesen.

Der Beklagte ist an primärer

Formal: primär

progredienter Multipler Sklerose erkrankt. In einem Vorprozess, gerichtet auf Räumung wegen Eigenbedarfs seitens eines Rechtsvorgängers

des unmittelbaren Rechtsvorgängers!

des Klägers, wurde durch das Landgericht Potsdam zum Aktenzeichen 13 S 68/13 im Urteil auf die mündliche Verhandlung vom 19.04.2018 in Hinblick auf den gesundheitlichen Zustand des Beklagten tenoriert, „dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht.“

W. erhob zunächst am 26.10.2021 Kündigung wegen Eigenbedarfs. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 01.11.2021 auf das Urteil und die bestehende Rechtslage hinwies, wurde ganz offensichtlich ein Vorwand gesucht, die Wohnung freizubekommen.

Dem Beklagten wurde mehrfach schriftlich

Einmal, nämlich mit Schreiben vom 26.10.21

u.a. untersagt auf dem Dielenboden der Küche eine Kompostkiste zu unterhalten, die zur Durchfaulung der Dielen geführt hatte.

In diesem Schreiben wurde behauptet, ich unterhielte einen KompostHAUFEN in der Wohnung /1/. Richtig ist, daß vor ca. zehn Jahren der Boden der Kiste durchgefault war und dadurch der Lack auf den Dielen kaputt ging. Seit der Reparatur der Kiste, (ca. 2015), bei der der Boden der Kiste erneuert wurde stand die Kiste auf vier Holzblöcken und es gab keine weiteren Beschädigungen der Mietsache.

Er wurde zur Beseitigung aufgefordert. Insoweit wird auf die Rechtsanwaltsschreiben vom 26.10.2021

Wörtlich: „Sie unterhalten einen KompostHAUFEN in einer Wohnung“

und 21.12.2021

Das war keine Aufforderung zur Beseitigung, sondern die Kündigung.

Im übrigen fehlt hier im schriftlichen Urteil ein wichtiger Satzteil sowie das Satzzeichen. Kann ich mir jetzt selbst ausdenken, was dort stehen soll?

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Da die Wohnung aus Sicht des Klägers Mängel aufwies, hat der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren angestrengt. Zum Aktenzeichen 26 H 3/22 erstellte der Sachverständige Dipl.Ing. T. unter dem 17.03.2023 ein Gutachten, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Der Kläger hatte mit Rechtsanwaltsschreiben vom 01.09.2022 und 08.05.2023, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Der Kläger behauptet, er habe von seinem Rechtsvorgänger nur rudimentäre Mietunterlagen erhalten.

Das kann ja wohl nicht MEIN Problem sein.

Der von ihm eingerichtete Mietvertrag könne nicht die streitbefangene Wohnung betreffen, da insoweit lediglich zwei Räume vermietet wurden,

Im Mietvertrag (von 1990!) wurden 2 Zimmer und eine Kammer vermietet. Aber aus dieser fensterlosen Kammer wurde bei der Sanierung ein Raum mit Dachfenster. Außerdem wurde die Bodenkammer in einen Raum verwandelt.

die streitbefangene Wohnung jedoch aus vier Räumen bestehe. Zudem sei Frau H. L. niemals in die Wohnung eingezogen.

Was für eine absurde Behauptung!

Dies behaupte auch der Beklagte nicht.

Wo und warum hätte ich das tun sollen?Ich bin nie gefragt worden, die Sache ist doch offensichtlich!

Sein Vortrag insoweit sei darüber hinaus auch verspätet.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam, 3. Obergeschoss links, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat gegen die Kündigungen widersprochen und weist insbesondere auf seinen gesundheitlichen Zustand hin.

In der mündlichen Verhandlung habe ich das nicht getan. Ich saß einfach im Rollstuhl und hatte eine Assistenz dabei.

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Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Das sich bei der Gerichtsakte befindliche Mietvertragsexemplar betrifft nicht die streitbefangene Wohnung, da sich dieser Mietvertrag u.a. über zwei Räume verhält, während die streitige Wohnung u.a. aus vier Räumen besteht.

Das ist eine krass falsche Aussage. Wie bereits gesagt, wurde die Kammer des Mietvertrages durch die Sanierung in einen vollwertigen Raum verwandelt. Weiterhin wurde die im Obergeschoss befindliche Bodenkammer durch die Sanierung der Wohnung 1999/2000 der Wohnung zugeschlagen. Dadurch vergrößerte sich die Wohnung von 78 qm auf 103 qm. Über den Vorgang der Sanierung gibt es umfangreiche Unterlagen in schriftlicher Form.

Es kann daher dahinstehen, ob H. L. Mitmieterin dieser, hier nicht streitgegenständlichen Wohnung war.

Nochmal: Das ist blanker Unsinn! Wenn aber solch ein Unsinn gleich am Beginn der Urteilsbegründung steht: Wird da nicht das gesamte Urteil zu Makulatur?

Darüber hinaus wäre der Vortrag des Beklagten insoweit auch im Sinne des §296 ZPO verspätet, weil er die Erledigung des Rechtsstreit verzögern würde. Der Beklagte hätte diesen Vortrag viel früher in den Rechtsstreit einführen müssen.

Ist das so? Ist das nicht nachvollziehbar, dass ich meine geschiedene Ehefrau H.L. möglichst aus dem Prozess heraushalten wollte? Im übrigen: Kann ein Verweis auf einen falschen/unvollständigen Beklagten verfristen?

Der Kläger kann von dem Beklagten die Räumung der streitbefangenen Wohnung begehren, § 546 Abs. 1 BGB Das ist alles??? Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist spätestens durch die fristlose Kündigung vom 08.05.2023 beendet worden.

Dem Kläger stand der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB zur Seite. Nach dieser Vorschrift liegt ein wichtiger Grund vor, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, daß er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Der Sachverständige T. hat u.a. folgenden, vom Beklagten verursachten Zustand der Mietsache festgestellt:

• Entfernen zweier Fliesen im Bad an der Badewanne Es gibt gute Gründe dafür, siehe Antwort_Schäden_vom_03.12.21#Zu_2.
• Anbringen eines flexiblen Rohres am Regenfallrohr der Dachterrasse um Regenwasser in einer Zinkwanne aufzufangen, massiver Algenbewuchs feststellbar; an übriger Außenwand kein Algenbewuchs. Der Algenbewuchs ist durch Überlaufen der Zinkwanne entstanden. Das flexible Regenfallrohr wurde sofort nach der ersten Begehung 2021 (als W. erstmalig sein Eigentum besichtigte) entfernt und gegen das originale Fallrohr (welches ich im Keller aufbewahrt hatte) ausgetauscht. Die Zinkwanne stand danach noch da, es floss aber kein Regenwasser mehr dazu, und also gab es auch kein überlaufen mehr. Der Mangel war also behoben und die Kündigung kann sich nicht darauf berufen.